Передача квартир в счет оплаты выполненных работ

Ответ: Предложенная заказчиком-застройщиком схема исполнения его обязательств по договору подряда не противоречит действующему законодательству. Предлагаем следующий вариант оформления операций:

а) заключить с заказчиком-застройщиком договор участия в долевом строительстве;

б) осуществить зачет встречных однородных требований.

Поскольку многоквартирный дом, квартиры в котором предлагает заказчик, недостроен, в соответствии со ст. 219 ГК РФ у заказчика-застройщика еще не возникло право собственности ни на здание в целом, ни на отдельные квартиры. Поэтому и распоряжаться квартирами как таковыми невозможно. Однако заказчик вправе заключить с подрядчиком договор участия в долевом строительстве.

По данному договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ 1).

При заключении договора необходимо согласовать:

–конкретные объекты долевого строительства, подлежащие передаче подрядчику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

–срок передачи застройщиком квартир подрядчику;

–цену договора и порядок ее уплаты;

–гарантийный срок на объект долевого строительства.

Перечисленные условия являются существенными для этого вида договоров, то есть условиями, отсутствие которых ведет к признанию договора незаключенным (п. 4, 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ ).

Применительно к рассматриваемой ситуации наиболее важным является условие о цене договора и порядке ее уплаты. Согласно п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ она может быть уплачена как единовременно, так и путем внесения платежей в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае если цена договора участия в долевом строительстве равна или, по крайней мере, сопоставима по размеру с задолженностью заказчика-застройщика перед подрядчиком за выполненные работы, целесообразно предусмотреть ее единовременное внесение. Если цена квартир значительно превышает сумму задолженности и возможность единовременной уплаты сверх зачитываемой суммы у подрядчика отсутствует, то в договоре лучше установить обязанность внесения первого платежа в сумме, соответствующей размеру задолженности заказчика-застройщика. Необходимость такого условия связана с проведением зачета встречных однородных требований.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Буквальное толкование приведенной нормы позволяет назвать следующие критерии, без которых провести зачет встречных однородных требований невозможно:

–наличие встречных однородных требований;

–срок исполнения требований наступил.

В противном случае зачет невозможен, поскольку противоречит закону и самой правовой природе названного способа прекращения исполнения обязательств. В рассматриваемой ситуации зачет встречных требований допускается после того, как у заказчика-застройщика возникнет обязательство по оплате подрядчику выполненных работ в соответствии с условиями заключенного договора подряда, а у подрядчика – обязательство по уплате заказчику цены договора участия в долевом строительстве.

Обратите внимание : в силу п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, обязательства подрядчика по названному договору, в том числе и обязательство по уплате заказчику-застройщику цены квартир, возникает только после того, как договор участия в долевом строительстве пройдет государственную регистрацию в органах Росрегистрации (ст. 25.1 Закона № 122-ФЗ 2 ).

Несмотря на то, что ГК РФ разрешает проведение зачета по заявлению одной из сторон, по нашему мнению, целесообразно оформить зачет двусторонним соглашением, в котором указаны характер встречных требований, их размер и основания возникновения. В случае если размеры встречных требований не совпадают, в нем нужно отразить и оставшийся непогашенным после зачета размер задолженности одной из сторон, а также срок и порядок ее погашения.

Условия соглашения о зачете могут быть следующими:

«1. По состоянию на __ __ 2007 г. заказчик-застройщик (Сторона 1) имеет обязательство по уплате подрядчику (Стороне 2)
выполненных работ по Договору подряда от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.

2. По состоянию на __ __ 2007 г. Сторона 2 имеет обязательство по уплате Стороне 1 цены Договора участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.

3. Стороны договариваются о проведении зачета встречных однородных требований Стороны 2 к Стороне 1 (пункт 1 Соглашения) и Стороны 1 к Стороне 2 (пункт 2 Соглашения) на сумму _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.».

Далее, в зависимости от того, совпадают ли размеры зачитываемых требований, следует указать:

а) в случае когда размеры зачитываемых требований совпадают:

«4. С момента вступления в силу настоящего Соглашения обязательства Сторон, поименованные в пунктах 1 и 2 Соглашения, прекращаются полностью»;

б) в случае когда размеры зачитываемых требований не совпадают:

«4. С момента вступления в силу настоящего Соглашения обязательства Сторон, поименованные в пунктах 1 и 2 Соглашения, прекращаются в части обязательств по оплате денежных средств в сумме, указанной в пункте 3 Соглашения.

5. С момента вступления в силу настоящего Соглашения Сторона 2 имеет обязательство по уплате Стороне 1 цены Договора участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб. (сумма разницы первоначального размера обязательства Стороны 2 (пункт 1) и размера зачтенных встречных требований (пункт 3)).

Обязательство Стороны 2, указанное в настоящем пункте Соглашения, подлежит исполнению в порядке, установленном Договором участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ (могут быть согласованы сроки и порядок исполнения обязательства, отличающиеся от определенных Договором долевого участия в строительстве) ».

Налогообложение операций по договору подряда у организации-подрядчика производится в общеустановленном порядке. При этом необходимо учесть особый порядок уплаты НДС при осуществлении зачета встречных однородных требований. Так, в соответствии с п. 4 ст. 168 НК РФ подрядчик платежным поручением должен перечислить заказчику-застройщику денежные средства в сумме НДС, предъявленной им по договору участия в долевом строительстве.

1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

2 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Глава 37. Подряд (ст. 702 — 768)

§ 1. Общие положения о подряде (ст. 702 — 729)

Статья 702. Договор подряда
Статья 703. Работы, выполняемые по договору подряда
Статья 704. Выполнение работы иждивением подрядчика
Статья 705. Распределение рисков между сторонами
Статья 706. Генеральный подрядчик и субподрядчик
Статья 707. Участие в исполнении работы нескольких лиц
Статья 708. Сроки выполнения работы
Статья 709. Цена работы
Статья 710. Экономия подрядчика
Статья 711. Порядок оплаты работы
Статья 712. Право подрядчика на удержание
Статья 713. Выполнение работы с использованием материала заказчика
Статья 714. Ответственность подрядчика за несохранность предоставленного заказчиком имущества
Статья 715. Права заказчика во время выполнения работы подрядчиком
Статья 716. Обстоятельства, о которых подрядчик обязан предупредить заказчика
Статья 717. Отказ заказчика от исполнения договора подряда
Статья 718. Содействие заказчика
Статья 719. Неисполнение заказчиком встречных обязанностей по договору подряда
Статья 720. Приемка заказчиком работы, выполненной подрядчиком
Статья 721. Качество работы
Статья 722. Гарантия качества работы
Статья 723. Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы
Статья 724. Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы
Статья 725. Давность по искам о ненадлежащем качестве работы
Статья 726. Обязанность подрядчика передать информацию заказчику
Статья 727. Конфиденциальность полученной сторонами информации
Статья 728. Возвращение подрядчиком имущества, переданного заказчиком
Статья 729. Последствия прекращения договора подряда до приемки результата работы

Статья 730. Договор бытового подряда
Статья 731. Гарантии прав заказчика
Статья 732. Предоставление заказчику информации о предлагаемой работе
Статья 733. Выполнение работы из материала подрядчика
Статья 734. Выполнение работы из материала заказчика
Статья 735. Цена и оплата работы
Статья 736. Предупреждение заказчика об условиях использования выполненной работы
Статья 737. Последствия обнаружения недостатков в выполненной работе
Статья 738. Последствия неявки заказчика за получением результата работы
Статья 739. Права заказчика в случае ненадлежащего выполнения или невыполнения работы по договору бытового подряда

Статья 740. Договор строительного подряда
Статья 741. Распределение риска между сторонами
Статья 742. Страхование объекта строительства
Статья 743. Техническая документация и смета
Статья 744. Внесение изменений в техническую документацию
Статья 745. Обеспечение строительства материалами и оборудованием
Статья 746. Оплата работ
Статья 747. Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда
Статья 748. Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда
Статья 749. Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей заказчика
Статья 750. Сотрудничество сторон в договоре строительного подряда
Статья 751. Обязанности подрядчика по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ
Статья 752. Последствия консервации строительства
Статья 753. Сдача и приемка работ
Статья 754. Ответственность подрядчика за качество работ
Статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда
Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ
Статья 757. Устранение недостатков за счет заказчика

Статья 758. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
Статья 759. Исходные данные для выполнения проектных и изыскательских работ
Статья 760. Обязанности подрядчика
Статья 761. Ответственность подрядчика за ненадлежащее выполнение проектных и изыскательских работ
Статья 762. Обязанности заказчика

Статья 763. Государственный или муниципальный контракт на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд
Статья 764. Стороны государственного или муниципального контракта
Статья 765. Основания и порядок заключения государственного или муниципального контракта
Статья 766. Содержание государственного или муниципального контракта
Статья 767. Изменение государственного или муниципального контракта
Статья 768. Правовое регулирование государственного или муниципального контракта

<< Статья 701. Прекращение договора безвозмездного пользования	§ 1. >> Общие положения о подряде (ст. 702 — 729)
Содержание Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Как подрядчику-«упрощенцу» учитывать доходы, если заказчик расплатился готовыми квартирами

В Письме Минфина России от 17.07.2017 № 03 11 11/45308 рассматривается достаточно распространенная ситуация, когда заказчик расплатился с подрядчиком готовыми квартирами. Как правило, данные квартиры потом продаются. Как подрядчику-«упрощенцу» учитывать доходы в таком случае?

В комментируемом письме финансисты дали следующий ответ: налогоплательщик, применяющий УСНО, в доходы от реализации товаров (работ, услуг) включает стоимость квартиры, полученной в качестве оплаты выполненных работ (оказанных услуг), а также стоимость реализованной квартиры.

Может показаться, что доход удваивается. Так ли это? Разберемся на конкретном примере (цифры условные).

Пример:

Организация, применяющая УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы», заключила договор подряда на выполнение работ (оказание услуг) на сумму 800 000 руб. Заказчик расплатился квартирой. Затем эта квартира была реализована по цене 850 000 руб., оплата прошла денежными средствами.

Как учесть доходы и расходы?

В данном случае можно выделить два этапа:

1. выполнение работ (оказание услуг) по договору подряда и оплата этих работ в натуральной форме (квартирой);

2. реализация квартиры.

Этап 1.

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ. Доходы, указанные в ст. 251 НК РФ, не учитываются. При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

В соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на квартиру подлежит государственной регистрации. Таким образом, организация должна отразить стоимость квартиры в доходах на дату государственной регистрации.

Какую стоимость отражать в доходах при УСНО, если сумма договора на выполнение работ равна 800 000 руб., а квартира затем была продана за 850 000 руб.?

Согласно п. 4 ст. 346.18 НК РФ доходы, полученные в натуральной форме, учитываются по рыночным ценам, определяемым с учетом положений ст. 105.3 НК РФ. Согласно п. 1 ст. 105.3 НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Если предположить, что подрядчик и заказчик не являются взаимозависимыми лицами, то в доходах подрядчик должен учесть 800 000 руб.

Этап 2.

Предназначенная для дальнейшей реализации квартира признается товаром (п. 3 ст. 38 НК РФ). Соответственно, доходы от реализации квартиры учитываются на дату их получения, то есть в момент поступления денежных средств от покупателя вне зависимости от даты перехода права собственности к покупателю (даты государственной регистрации). Размер дохода – 850 000 руб.

В комментируемом письме не указано, какой объект налогообложения применяет «упрощенец». Если объект – «доходы», то расходы не учитываются. Если же объект налогообложения – «доходы минус расходы», то стоимость квартиры можно включить в расходы. Дело в том, что на основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ стоимость товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитывается в составе расходов по мере реализации. При этом расходы, непосредственно связанные с реализацией указанных товаров, в том числе расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке, учитываются в составе расходов после их фактической оплаты.

В рассматриваемом примере в расходах можно учесть стоимость квартиры в размере 800 000 руб. на дату регистрации права собственности покупателя на квартиру (письма Минфина России от 07.04.2014 № 03-11-11/15467, от 08.12.2014 № 03-11-11/62822). Кроме этого, в составе расходов организация вправе будет учесть и другие расходы, связанные с реализацией квартиры.

На наш взгляд, мнение Минфина, представленное в комментируемом письме, полностью соответствует действующему законодательству. Если организация получила квартиру в счет оплаты выполненных работ (оказанных услуг), а затем реализовала ее, то сначала в доходах для целей применения УСНО отражается стоимость квартиры, полученная в качестве оплаты по договору подряда, а затем в доходах учитывается сумма, поступившая от покупателя в качестве оплаты реализованной квартиры. «Упрощенцы» с объектом налогообложения «доходы минус расходы» вправе признать в расходах стоимость квартиры по правилам, установленным для учета товаров.

Договор бытового подряда

Сторонами по договору являются Заказчик и Подрядчик. При этом законодательством установлено, что в рамках указанного соглашения Заказчиком может выступать только физическое лицо, а Подрядчиком – индивидуальные предприниматели и иные юридические лица, специализирующиеся на выполнении бытовых работ.

Договор бытового подряда заключается с целью гарантии добросовестного и качественного исполнения работ Подрядчиком.

Ниже мы поэтапно разберем, как составляется такой документ, и на какие аспекты следует обратить внимание в процессе его оформления.

Преамбула

Договор бытового подряда

Мы:
Индивидуальный предприниматель «Васильев Василий Васильевич», паспорт номер ХХХХ серия ХХХХХХ, именуемый в дальнейшем подрядчик, с одной стороны
И
Максимов Максим Максимович, 01.10.2000 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Бурова-Петрова, дом 333, квартира 334, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выдан отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 01.10.2020, именуемый в дальнейшем Заказчик, с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбуле договора традиционно указывается следующая информация:

вид заключаемого договора;
дата и место заключения соглашения;
имена и роли участников сделки;
адреса проживания и паспортные данные сторон.

Соглашение вступает в юридическую силу после того, как в документе будут прописаны все существенные условия договора. К таким условиям в данном случае относятся:

предмет договора;
цена соглашения;
срок, в который работы должны быть выполнены;
права и обязанности Контрагентов по договору.

Предмет

Главной частью настоящего договора является его предмет. Так, в разделе о предмете указывается информация о том, какие именно работы Подрядчик должен выполнить. В тексте документа это выглядит следующим образом:

В соответствии с настоящим соглашением Заказчик обязуется оплатить, а Подрядчик обязуется выполнить следующие виды работ:

снятие обоев;
грунтовка в два слоя;
шпаклевка в два слоя;
оклейка стен обоями.

Указанные работы проводятся в квартире Заказчика, в комнате шириной — 3.5 метров; длиной – 5 метров; высотой 2.5 метров.
Все необходимые материалы для вышеперечисленных работ предоставляет Заказчик за свой счет.

Цена договора

Важным элементов заключаемой сделки выступает пункт о стоимости выполняемых работ. Цена работы высчитывается в соответствии с характеристиками помещения, в котором она будет производиться, и зависит от количества квадратных метров.
Важно отметить, что стоимость услуг является фиксированной и не может изменяться в процессе в выполнения работ.
Итак, раздел о стоимости выглядит следующим образом:

Стоимость работ, с учетом предоставления необходимых материалов заказчиком, оценивается в 45 580 (Сорок пять тысяч пятьсот восемьдесят) рублей 00 копеек.
Оплата осуществляется путем передачи денежных средств в наличном виде Подрядчику в момент приема-передачи выполненных работ.

Сроки выполнения работ

Дабы выполнение ремонтных работ не затянулось на неопределенное время, Стороны определяют срок их выполнения. Сроки определяются Контрагентами и зависят от количества и сложности выполняемых работ. Итак, в тексте документа данный раздел прописывается следующим образом:

Подрядчик обязуется выполнить указанные в пунктах документа в срок: с 23 октября 2023 года по 10 ноября 2023 года. Работа принимается Заказчиком 11 ноября 2023 года, после чего составляется акт приема-передачи.

Права и обязанности

Данный раздел предназначен для указания обязательств сторон по настоящему договору. Так как в Российской Федерации действует принцип свободы договора, Контрагенты могут прописать в тексте документа различные формулировки. Мы же попытаемся выделить основные, так сказать «типовые» положения:

Заказчик вправе:
Требовать надлежащего исполнения обязательств Подрядчика в соответствии с настоящим соглашением.
Требовать своевременного и качественного выполнения работ.
Заказчик обязуется:
В сроки, определенные сделкой, осуществить оплату труда в соответствии с положениями настоящего документа.
Принять работы по их окончанию.
Подрядчик вправе:
Требовать оплаты труда в сроки, установленные договором.
Требовать предоставление необходимых материалов для осуществления деятельности, связанной с работами, прописанными в пункте о предмете договора.
Подрядчик обязуется:
В надлежащем виде выполнить свои обязательства по договору бытового подряда.
Выполнить работу в сроки, определенные настоящим соглашением.

Ответственность сторон

В таком разделе указываются обстоятельства, при наступлении которых стороны несут материальную ответственность. Указание таких обстоятельств обусловлено желанием снизить риски возникновения спорных ситуаций. Ниже мы приведем примерные формулировки, которые могут фигурировать в тексте документа:

Контрагенты несут материальную ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору.
Подрядчик несет ответственность в случае, если работы выполнены им некачественно или не в установленный договором срок.
В случае просрочки выполнения работ, указанных в тексте документа, Подрядчик выплачивает пени в размере 0.3% от суммы сделки за каждый просроченный календарный день.
Заказчик несет ответственность за несвоевременную или неполную оплату труда.
В случае просрочки оплаты принимаемых работ, Заказчик выплачивает пени в размере 0.5% от суммы сделки за каждый просроченный календарный день.

Заключение

В конце документа указываются адреса и реквизиты Контрагентов по настоящему соглашению. После подписания документа сторонами сделка считается заключенной.

Передача квартир в счет оплаты выполненных работ

Вопрос: Организация-подрядчик выполнила и сдала заказчику-застройщику общестроительные работы при возведении комплекса многоквартирных домов. В счет погашения задолженности по договору подряда заказчик предлагает передать несколько квартир в одном из строящихся жилых домов. Насколько законна такая операция и как ее оформить? Какие налоговые последствия возникнут у подрядчика?
а) заключить с заказчиком-застройщиком договор участия в долевом строительстве;
б) осуществить зачет встречных однородных требований.
Поскольку многоквартирный дом, квартиры в котором предлагает заказчик, недостроен, в соответствии со ст. 219 ГК РФ у заказчика-застройщика еще не возникло право собственности ни на здание в целом, ни на отдельные квартиры. Поэтому и распоряжаться квартирами как таковыми невозможно. Однако заказчик вправе заключить с подрядчиком договор участия в долевом строительстве.
По данному договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ 1).
При заключении договора необходимо согласовать:
–конкретные объекты долевого строительства (квартиры), подлежащие передаче подрядчику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
–срок передачи застройщиком квартир подрядчику;
–цену договора и порядок ее уплаты;
–гарантийный срок на объект долевого строительства.
Перечисленные условия являются существенными для этого вида договоров, то есть условиями, отсутствие которых ведет к признанию договора незаключенным (п. 4, 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ ).
Применительно к рассматриваемой ситуации наиболее важным является условие о цене договора и порядке ее уплаты. Согласно п. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ она может быть уплачена как единовременно, так и путем внесения платежей в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
В случае если цена договора участия в долевом строительстве равна или, по крайней мере, сопоставима по размеру с задолженностью заказчика-застройщика перед подрядчиком за выполненные работы, целесообразно предусмотреть ее единовременное внесение. Если цена квартир значительно превышает сумму задолженности и возможность единовременной уплаты сверх зачитываемой суммы у подрядчика отсутствует, то в договоре лучше установить обязанность внесения первого платежа в сумме, соответствующей размеру задолженности заказчика-застройщика. Необходимость такого условия связана с проведением зачета встречных однородных требований.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Буквальное толкование приведенной нормы позволяет назвать следующие критерии, без которых провести зачет встречных однородных требований невозможно:
–наличие встречных однородных требований;
–срок исполнения требований наступил.
В противном случае зачет невозможен, поскольку противоречит закону и самой правовой природе названного способа прекращения исполнения обязательств. В рассматриваемой ситуации зачет встречных требований допускается после того, как у заказчика-застройщика возникнет обязательство по оплате подрядчику выполненных работ в соответствии с условиями заключенного договора подряда, а у подрядчика – обязательство по уплате заказчику цены договора участия в долевом строительстве.
Обратите внимание : в силу п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, обязательства подрядчика по названному договору, в том числе и обязательство по уплате заказчику-застройщику цены квартир, возникает только после того, как договор участия в долевом строительстве пройдет государственную регистрацию в органах Росрегистрации (ст. 25.1 Закона № 122-ФЗ 2 ).
Несмотря на то, что ГК РФ разрешает проведение зачета по заявлению одной из сторон, по нашему мнению, целесообразно оформить зачет двусторонним соглашением, в котором указаны характер встречных требований, их размер и основания возникновения. В случае если размеры встречных требований не совпадают, в нем нужно отразить и оставшийся непогашенным после зачета размер задолженности одной из сторон, а также срок и порядок ее погашения.
Условия соглашения о зачете могут быть следующими:
«1. По состоянию на __ __ 2007 г. заказчик-застройщик (Сторона 1) имеет обязательство по уплате подрядчику (Стороне 2)
выполненных работ по Договору подряда от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.
2. По состоянию на __ __ 2007 г. Сторона 2 имеет обязательство по уплате Стороне 1 цены Договора участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.
3. Стороны договариваются о проведении зачета встречных однородных требований Стороны 2 к Стороне 1 (пункт 1 Соглашения) и Стороны 1 к Стороне 2 (пункт 2 Соглашения) на сумму _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб.».
Далее, в зависимости от того, совпадают ли размеры зачитываемых требований, следует указать:
а) в случае когда размеры зачитываемых требований совпадают:
«4. С момента вступления в силу настоящего Соглашения обязательства Сторон, поименованные в пунктах 1 и 2 Соглашения, прекращаются полностью»;
б) в случае когда размеры зачитываемых требований не совпадают:
«4. С момента вступления в силу настоящего Соглашения обязательства Сторон, поименованные в пунктах 1 и 2 Соглашения, прекращаются в части обязательств по оплате денежных средств в сумме, указанной в пункте 3 Соглашения.
5. С момента вступления в силу настоящего Соглашения Сторона 2 имеет обязательство по уплате Стороне 1 цены Договора участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ в сумме _________ (__________) руб., в том числе НДС по ставке 18% _________ (__________) руб. (сумма разницы первоначального размера обязательства Стороны 2 (пункт 1) и размера зачтенных встречных требований (пункт 3)).
Обязательство Стороны 2, указанное в настоящем пункте Соглашения, подлежит исполнению в порядке, установленном Договором участия в долевом строительстве от __ __ 200__ г. № ___ (могут быть согласованы сроки и порядок исполнения обязательства, отличающиеся от определенных Договором долевого участия в строительстве) ».
Налогообложение операций по договору подряда у организации-подрядчика производится в общеустановленном порядке. При этом необходимо учесть особый порядок уплаты НДС при осуществлении зачета встречных однородных требований. Так, в соответствии с п. 4 ст. 168 НК РФ подрядчик платежным поручением должен перечислить заказчику-застройщику денежные средства в сумме НДС, предъявленной им по договору участия в долевом строительстве.
1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
2 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
СРОЧНО!
Успейте разобраться в ФСБУ 5/2019 «Запасы», пока вас не оштрафовали. Самый простой способ – короткий, но полный курс повышения квалификации от гуру бухгалтерского учета Сергея Верещагина
Читайте также Как аннулировать договор с НПФ?

Расчет квартирами по договору подряда

Передача квартир в счет оплаты выполненных работ

Глава 37. Подряд (ст. 702 — 768)

Как подрядчику-«упрощенцу» учитывать доходы, если заказчик расплатился готовыми квартирами

Как учесть доходы и расходы?

Этап 1.

Этап 2.

Договор бытового подряда

Преамбула

Договор бытового подряда

Предмет

Цена договора

Сроки выполнения работ

Права и обязанности

Ответственность сторон

Заключение

Передача квартир в счет оплаты выполненных работ

Полезна ли была статья?