Является ли договор актом приема передачи денежных средств?

Порядок передачи и принятия недвижимости от продавца к покупателю на основании 556 статьи ГК РФ

Передача недвижимой вещи от одной стороны сделки к другой подтверждается актом или иным документом. Моментом передачи считается подписание этого акта. Уклонение одной из сторон от составления или подписания порождает право каждой стороны выдвигать требования, которые могут быть равносильными отказу от совершения сделки. Принятие покупателем имущества, не соответствующего заявленным в договоре условиям, даже если это отражено в акте, не освобождает продавца от ответственности. Момент передачи регламентируется ст. 556 ГК РФ.

Законодатель разделяет два основных момента — передача прав собственности на недвижимость и её передача в качестве объекта. Первое происходит в момент государственной регистрации сделки. Второе не имеет жёсткой привязки к этому во времени. Продать можно любую недвижимость, в том числе и ту, что уже используется покупателем.

Сущность акта при совершении сделок купли-продажи

Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.

К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.

Если же названное в примере исчезновение части имущества относится к области случайных рисков, то нужно иметь в виду два немаловажных аспекта:

устанавливает, что риски, связанные с состоянием имущества, несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, поэтому они переходят к покупателю в момент признания его собственником;
• стороны могут изменить это, внеся в договор пункт о том, когда риски переходят к покупателю.

Вручение имущества покупателю приобретает статуса исполненного после совершения двух событий:

• фактической передачи вещи покупателю;
• подписания акта о передаче.

Такой порядок отрицает возможность приравнивания к передаче недвижимости любых других событий. К примеру, если продавец передал покупателю ключи от квартиры, то это не означает, что он передал квартиру.

Нужно понимать, что отказ от подписания одной из сторон акта даёт другой право требовать то, что предусмотрено договором купли-продажи. Покупатель получает право требовать недвижимую вещь или возмещения всех затрат, связанных с попыткой её приобретения. Продавец — принятия товара, а если этого не произойдёт, то он получает возможность отказаться от своих обязательств.

Переход прав на недвижимость

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.

Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.

Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.

Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ

В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел. Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года. Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.

Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ. Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.

Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.

Сделки с недвижимостью: расписка в получении денег

При проведении сделок с недвижимым имуществом расписка в получении денег является весьма важным, а в некоторых случаях и необходимым документом. Несмотря на свое несколько «простодушное» название, она считается одним из основных документов при взаиморасчетах за квартиру на вторичном рынке жилья. О значении расписки в сделках с недвижимостью и пойдет речь в этой статье.

Для чего необходима расписка

Расписка продавца в получении денег от покупателя нужна в самых разных ситуациях, которые могут возникнуть в процессе купли-продажи квартиры. Например, если в договоре имеется запись о том, что денежные средства передаются при некоторых конкретных условиях (через аккредитив или банковскую ячейку), то сам по себе этот договор представляет собой некое письменное обязательство сторон сделки выполнить определенные действия, и не более того. Полностью исполненными обязательствами сторон по сделке могут считаться только те, которые подтверждены такими документами, как передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимости и расписки в получении денежных средств (или банковского платежного документа).

В передаточном акте (акте приема-передачи) квартиры, как правило, также производится запись о том, что стороны сделки не имеют взаимных претензий и что расчеты между ними выполнены полностью. Расписка о получении денег в таком случае становится своего рода дополнительной страховкой для Покупателя в том, что он рассчитался за приобретение квартиры и выполнил свои обязательства.

Кроме того, этот документ всегда остается на руках у покупателя и может быть использован, например, в случае возникновения каких-либо споров по сделке. Более того, наличие такого документа прямо упоминается в действующем законодательстве. О расписке говорится в ст. 408 ГК РФ «Прекращение обязательства исполнением».

Образец расписки

Для того, чтобы расписка в получении денежных средств имела юридическую значимость, составлять ее необходимо по определенным правилам. Они следующие:

• писать расписку обязательно должно только то лицо, которое в соответствии с ДКП является получателем денег. Никакие, даже самые близкие родственники, фигурировать в этом документе не должны (исключение составляют случаи, когда продавец вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другое лицо. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно (ст. 160 ГК РФ));
• в документе в обязательном порядке необходимо указать реквизиты: наименование документа (расписка), место, дату и время составления;
• расписка должна содержать запись о том, что данная сумма получена именно за реализованную недвижимость, а не за какие-то другие товары или услуги;
• в документе необходимо указать точный адрес и кадастровый номер проданной квартиры;
• в тексте расписки должна иметься ссылка на договор купли-продажи, по которому осуществляется исполнение обязательств сторонами сделки (она может, например, включать такую фразу: «Деньги получены полностью, в соответствии с таким-то пунктом договора от такого-то числа»);
• в расписке должны быть указаны полностью фамилии, имена и отчества сторон сделки и их паспортные данные, в том числе адреса проживания и регистрации;
• в расписке указывается точная сумма полученных денежных средств (цифрами и прописью);
• заверяется документ подписью Покупателя с полной расшифровкой ФИО, написанных от руки.

При несоблюдении данных правил в случае возникновения спора по сделке суд может признать документ не имеющим юридической силы и не принять к рассмотрению. Чтобы еще больше усилить юридическую значимость расписки, ее часто пишут при свидетелях, заверяющих документ еще и своими подписями.

Расписки в получении денег принято писать от руки, однако не исключается вариант и машинописного написания, где от руки ставится подпись и пишется только расшифровка ФИО Продавца. Расписку составляют в одном экземпляре, который и передается Покупателю после выполнения всех условий по сделке и производства взаиморасчетов между ее сторонами.

В случае, если расчеты за квартиру производятся безналичным способом, например через аккредитив, то документом, подтверждающим расчет, является банковское платежное поручение, свидетельствующее о переводе денежных средств Продавцу.

Иногда случается так, что в ДКП способ взаиморасчетов точно не указан. В данном случае при безналичных формах расчетах Покупатели могут потребовать от Продавцов документ, который подтверждает факт перевода денег на счет Продавца в банке. В этом случае Продавцу следует сделать запись о том, что денежные средства в такой-то сумме такого-то числа им получены полностью посредством безналичного банковского перевода (поступления денежных средств на банковский счет). Расписка в получении денег за квартиру не требует обязательного нотариального заверения.

Особенности составления расписки при продаже квартир с несколькими собственниками

В случае приобретения квартиры у нескольких собственников (находящейся в общей собственности квартиры) оформление расписки имеет некоторые особенности.

Если квартира приобретается у двух и более сособственников, то подписание расписки должно выполняться всеми, кто подписывал договор купли-продажи. В том случае, когда квартира находилась в общей долевой собственности, а денежные средства продавцы получали исходя из размера доли каждого в недвижимом имуществе, то каждым из сособственников (продавца доли) составляется отдельная расписка, в которой указывается сумма, которая причитается только ему.

Особенности оформления расписки при альтернативных сделках с квартирами

Распространенный вариант продажи квартир — альтернативный, когда в процессе сделки выстраивается целая цепочка из последовательных действий по реализации нескольких объектов одновременно. Эта схема вносит свои нюансы в содержание расписки в получении денег.

Схема предусматривает, что, денежная сумма поступательно движется от первого Продавца к середине цепочки и далее. По сути, все лица, находящиеся в середине данного процесса, могут и не видеть денег вообще. Они, при таком алгоритме продаж, вместо денег получают другую недвижимость.

Данный факт совсем не отменяет необходимости получения расписок в получении денег, т.к Продавцы из середины цепочки, согласно ДКП, деньги должны были получить. В противном случае возникает риск оспаривания сделки на том основании, что Продавец якобы причитающуюся ему сумму не получил или получил не полностью.

Этот пример еще раз подтверждает, что Покупатель расписку в получении денег должен стремиться получить от Продавца во всех случаях, независимо от используемой схемы реализации недвижимости. Это является непреложным правилом для сделок на вторичном рынке. На первичном рынке данное условие необходимо соблюдать только в том случае, когда сделка связана с переуступкой прав.

В случае приобретения квартиры непосредственно у застройщика по договору долевого участия такой документ, как расписка, не требуется. В этом случае расчеты осуществляются через счет эскроу или путем перечисления денежных средств на банковский счет Застройщика по реквизитам, указанным в договоре купли-продажи. Дольщик обязан деньги перевести на счет эскроу или счет Застройщика по указанным реквизитам, потому что любые иные способы расчетов в данной ситуации не предусмотрены. Банковская платежка, в которой указаны все необходимые сведения о переведенной сумме денег и времени ее перечисления, будет вполне достаточным документом для подтверждения оплаты.

Следует помнить, что расписка в получении денег может быть затребована от сторон сделки налоговыми органами. Для них она документ, который свидетельствует о фактических расходах, понесенных Покупателем и дающих право на налоговый вычет, а также подтверждающая сумму полученного Продавцом дохода, от которого рассчитывается подлежащая уплате сумма налога. Существуют и некоторые особенности оформления расписки при условии реализации квартиры по заниженной цене.

Имеется альтернативный вариант оформления подтверждения передачи денежных средств, при котором передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимого имущества оформляется так, что в нем имеются все необходимые реквизиты, которые используются при составлении расписки. В данном случае сам Акт может служить достаточным подтверждением исполнения обязательств по сделке, причем и в отношении передачи квартиры Покупателю, и в отношении передачи денежных средств Продавцу (оплаты стоимости недвижимости).

Правильное составление акта приема-передачи денежных средств

Акт приема-передачи денежных средств считается обязательным документом при заключении сделки. Он выступает в роли дополнения к какому-либо соглашению или договору. На любом предприятии или фирме такая бумага создается в форме приказа.

Передача материальных ценностей от одного лица к другому проводится на основании договора.

Форма приказа

Простой образец акта приема-передачи денежных средств не является стандартным бланком. Каждая фирма может составлять его по-разному. Однако данные, отражаемые в документе, остаются неизменными. В документе должна быть указана следующая информация:

1. Точная дата и местонахождение самого договора.
2. Фамилия и имя юридического лица.
3. Адрес.
4. Данные, указанные в паспорте. Физические лица и индивидуальные предприниматели должны вписать свою регистрацию.
5. Сумма передаваемых средств.
6. Основание для передачи денег.
7. Подпись обеих, сторон закрепленная печатью.

Кроме этого, в документе можно указать дополнительную информацию, например, данные доверенности.

Чтобы не допустить ошибок перед заполнением, нужно сначала, ознакомиться с простым образцом акта приема-передачи денежных средств.

Повод для составления

Акт является доказательством самого факта передачи денежных средств. Именно поэтому данное соглашение является важным для обеих сторон. Документ составляется на основании определенного случая, например:

1. При сделке купли-продажи, дарения или займа.
2. При транспортировке средств внутри фирмы, например, от одного бухгалтера к другому, во время пересменки.

К составлению важных бумаг следует относиться серьезно и отражать в них только достоверную и самую важную информацию.

Стоит помнить, что акт приема-передачи денежных средств в любое время может стать юридическим доказательством в результате спора между сторонами.

Преимущество актов

Подтверждением передачи денег может служить не только акт, но и расписка. Но все же большинство предприятий предпочитают использовать форму акта, так как она имеет свои плюсы, а именно:

1. Подпись обеих сторон.
2. Указываются только факты передачи средств, и не обозначаются никакие другие действия.
3. Акт становится неотъемлемой частью договора.

Как правило, бухгалтер — это тот человек, кто составляет акты, но подписать бумагу должен лично руководитель фирмы или предприятия, а также эту обязанность может на себя взять исполнительный директор компании.

Основные моменты

Свободная форма акта приема-передачи денежных средств есть на каждом предприятии. Обе стороны могут создавать документ по своему желанию и усмотрению. Главное, чтобы составленная бумага соответствовала необходимым требованиям и стандартам. В противном случае акт приема-передачи денежных средств может считаться недействительным.

Каждый документ делиться на три части, так, в акте имеются: «шапка», основная часть и заключение:

1. В первой части указывается название документа, место и время его создания. В том случае, когда акт является дополнением к основному договору, необходимо указать дату и основание его создания.
2. В основную часть входит самое важное, например: данные фирмы, которая составляет документ, сумма прописью, данные обеих сторон. В том случае, если есть чеки или бланки, они являются приложением, и их нужно прикрепить к акту.
3. В заключение обе стороны ставят свои подписи и закрепляют все это печатью.

Стоит помнить, что акт приема-передачи денежных средств должен быть составлен в двух экземплярах. Одна должна оставаться у составителя, а вторая у получателя. Некоторые предприятия заверяют данный документ и делают дополнительные копии. В том случае, когда акт создается между юридическими лицами, его следует указать в журнале учета.

Заполнять акт нужно обычной ручкой и прописными буквами. Также стоит учитывать, что в документе не должно быть никаких исправлений и помарок. Каждое слово должно быть четко прописано, а сумма должна быть указана в цифрах и прописью.

При обнаружении недостоверной информации в документе акт считается недействительным.

После завершения сделки акт должен храниться вместе с договором в отдельной папке. Срок хранения данных документов определяется внутри фирмы, но если это государственное учреждение, такое решение устанавливается законодательством Российской Федерации.

Акт приема передачи денежных средств 2021

Денежные расчеты между юридическими или физическими лицами (в т.ч. ИП) происходят не только при приобретении товаров, работ или услуг, но, и например, при передаче денег по договору займа или даже по договору дарения. В общем случае, когда расчеты производятся безналичным способом, факт перечисления денег подтверждается оформляемым плательщиком платежным документом с отметкой банка о принятии его к исполнению.

Мне нравится 1

Не нравится

Акт может составляться в самых разных ситуациях:

• при выполнении договора дарения, договора оказания услуг, купли-продажи, аренды, займа и т.д.
• при передаче денег внутри компании – от одного бухгалтера (или кассира) другому, к примеру, при сдаче смены.

Если акт служит приложением к договору, его наличие, и даже, при желании, основные аспекты содержания можно прописать прямо в основном документе (впоследствии надлежащим образом заполненный и заверенный акт станет основанием для придания договору статуса действительного).

Акт служит доказательством факта передачи денег между сторонами, поэтому важность его нельзя недооценивать.

Относиться к составлению акта следует тщательно, прописывая все детали и не забывая о том, что в какой-то момент этот бланк может обрести статус юридически значимого документа (например, если между сторонами возникнут разногласия и кто-либо из них решит обратиться в судебную инстанцию).

Как правильно составить акт

диной формы акта приема-передачи денежных средств, обязательной к применению, не существует, так что представители сторон могут формировать его исходя из собственного представления в свободной форме или, если в организации есть собственный разработанный и утвержденный должным образом образец документа – по его шаблону.

Важно только то, чтобы бланк по своему составу отвечал определенным стандартам делопроизводства, а по содержанию включал в себя некоторые неизменные данные.

Как любой другой официальный документ, акт можно условно поделить на три части: «шапку», основной раздел и заключение.

1. В «шапку» вносится:
   • наименование документа и коротко обозначается его смысл;
   • место и дата его составления;
   • если документ является приложением к договору, нужно дать ссылку на номер и дату заключения договора.
2. После этого идет основная часть. Сюда необходимо вписать:
   • субъекты, которые составляют акт (названия организаций и ФИО ее представителей, ФИО ИП или гражданина РФ и их паспортные данные);
   • сумму, которая передается (обязательно цифрами и прописью);
   • удостоверить тот факт, что обязательства выполнены в полном объеме и надлежащим образом;
   • указать все прочие сведения, которые стороны считают нужным внести в данный документ (например, о форме передачи денег – банковский перевод, онлайн-перевод, векселя, «наличка» и т.д.).

Нюансы оформления

Так же как и текст акта, его оформление целиком и полностью зависит от видения документа составителем. Его можно делать в рукописном виде (как расписку) или набирать на компьютере, на фирменном бланке или на обыкновенном чистом листе бумаги.

Документ составляется как минимум в двух экземплярах — по одному для каждой из заинтересованных сторон, но при необходимости можно сделать и их заверенные копии. Если акт формируется между юридическими лицами, информацию об нем нужно внести в журнал учета документации.

Образцы

Используйте этот образец акта передачи денежных средств:

Что представляет собой акт приема-передачи денежных средств

В целом, передаточный акт — это письменное доказательства факта перехода объекта из владения одного лица другому. В случае денег он может употребляться, как уже говорилось, в договорах займа или как фиксация каких-либо платежей.

Например, в случае с арендой или при погашении долга частями — всегда лучше оформлять документально переход денег. Это позволит избежать многих спорных моментов и конфликтов с недобропорядочными людьми.

Учитывая то, что акт зачастую является приложением к каким-то основным соглашениям, самостоятельно используется довольно редко.

В этом его отличие от расписки, а так же в том, что:

• для акта обязательным является подписание его двумя сторонами, а не одной;
• в его тексте не содержатся никакие обязательства ни для одной из сторон, его задача лишь в том, чтобы зафиксировать момент перехода денежных средств в обозначенном размере.

Почему нельзя ограничиться распиской

Суды не всегда считают факт передачи денег и факт наличия заемных отношений доказанным при наличии только расписки в качестве подтверждающего документа (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации №18-КГ15-90 от 23.06.2015).

В расписке не всегда удается полно и безошибочно указать все необходимые данные. Обычно ее пишут от руки, в простой письменной форме, забывая указать основание передачи денег (договор купли-продажи, заемные отношения), срок их возврата (при займе), обязательные реквизиты и пр.

С целью исключения возможных притязаний рекомендуем наряду с распиской (при отсутствии основного договора) составить передаточный документ, который безоговорочно фиксирует момент передачи денег.

Условия хранения документа

Акт выступает в качестве приложения к договору. По сути, эти два документа неразделимы. Соответственно, храниться они должны вместе. Так, договор и акт рекомендуется поместить в одну папку, которая должна храниться в течение определенного времени. Как правило, срок хранения таких документов организация определяет внутренними правилами. Однако он не должен быть менее пяти лет.

Оформление договорных отношений при приеме наличных денежных средств

ООО проводит выставку и продает дополнительные услуги за наличный расчет. У ООО нет своего кассового аппарата и для этого он заключает договор поручения с организацией, у которой есть кассовый аппарат. В соответствии с этим договором организация продает дополнительные услуги ООО.

Как правильно оформить договорные отношения с организацией, которая осуществляет прием наличных денежный средств от покупателей за реализацию ООО его дополнительных услуг? Как правильно оформлять счета-фактуры? И какие документы еще нужны?

В данной ситуации речь идёт о деятельности платёжного агента, которая регулируется Федеральным законом от 03.06.2009 № 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами». Платёжный агент — «юридическое лицо, за исключением кредитной организации, или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по приему платежей физических лиц» за поставщика товаров, работ, услуг.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона платёжный агент «для приема платежей должен заключить с поставщиком договор об осуществлении деятельности по приему платежей физических лиц, по условиям которого оператор по приему платежей вправе от своего имени или от имени поставщика и за счет поставщика осуществлять прием денежных средств от плательщиков в целях исполнения денежных обязательств физического лица перед поставщиком, а также обязан осуществлять последующие расчеты с поставщиком в установленном указанным договором порядке».

Таким образом, речь здесь идёт о посредническом договоре, который может предусматривать прием денежных средств за счёт поставщика от своего имени или от имени поставщика.

За свою деятельность платёжный агент получает вознаграждение. Указанная сумма вознаграждения облагается НДС и отражается в счёт-фактуре.

Возможна также немного иная ситуация, при которой договор поручения (агентский договор) заключается с организацией, применяющей кассовую технику, не только как с платёжным агентом, но в целом как с агентом, который осуществляет по поручению принципала (клиента) действия по реализации дополнительных услуг клиента покупателям от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В этом случае, следует принимать во внимание позицию Минфина России, изложенную в письме от 04.07.2018 № 03-01-15/46377, в соответствии с которой: «по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Учитывая изложенное, при оказании услуг агентом ККТ применяется в обязательном порядке и, соответственно, регистрировать ККТ обязан агент.

Вместе с тем в соответствии с вышеуказанным пунктом по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В таком случае ККТ применяется принципалом и, соответственно, регистрировать ККТ обязан принципал».

С учётом указанной позиции Минфина России наименьшие риски повлечёт за собой заключение договора агентом, применяющим кассовую технику, от своего имени и за счёт принципала. Агенту выплачивается вознаграждение, которое и отражается в счёте-фактуре, выставленном агентом в адрес клиента. Также стороны подписывают первичный документ (акт об оказании услуг агента). По итогам своей деятельности по реализации дополнительных услуг клиента агент также составляет и передаёт принципалу отчёт.

Отметим также, что все перечисления между агентом и принципалом (клиентом) должны осуществляться в безналичном порядке. ​