Как правильно провести сделку купли продажи

Купля-продажа квартиры за наличный расчет. Как происходит сделка, какую валюту выбрать и есть ли риски?

Покупка или продажа квартиры за наличные деньги это один из законных способов приобретения недвижимости сегодня. Покупая за наличные, люди часто задаются вопросом: какими должны быть мои действия, когда происходит оплата и как не стать жертвой мошенников?

Оплата по такому договору происходит в течении нескольких дней после подписания договора путем передачи указанной в договоре суммы покупателем продавцу. Несмотря на свою простоту, он имеет свои особенности и риски, о коих мы также побеседуем в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Как происходит сделка, если расплачиваются наличкой?

Процедура купли-продажи за наличку достаточно проста. Несомненным ее плюсом будет сокращение времени при подготовке и оформлении сделки. Все зависит от того как быстро стороны договорятся о цене, порядке расчетов, порядке передачи квартиры, распределении расходов, связанных с совершением сделки и др.

Действия продавца

Продавец должен соблюсти ряд условий для осуществления купли-продажи квартиры:

1. подготовить документацию для продажи, в том числе основное соглашение;
2. написать расписку при вручении покупателем аванса или задатка (о разнице между задатком, авансом и залогом узнаете тут);
3. подписать соглашение о реализации квартиры;
4. получить финансовые средства за недвижимость;
5. написать расписку после итоговых расчетов;
6. отдать ключи и документы на квартиру.

Действия покупателя

Покупатель также должен соблюсти порядок действий для того, чтобы сделка прошла гладко, и в дальнейшем не возникло проблем. Покупатель должен, как и при любой сделке по приобретению недвижимости:

1. проверить состояние жилья;
2. проверить документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, лицевой счет на наличие долгов, справку о прописанных и другие стандартные документы).

Кроме того, при наличном расчете ему нужно:

1. ознакомиться с условиями основного соглашения и подписать его;
2. подписать расписку об авансе или задатке после их получения продавцом;
3. передать установленную сумму за квартиру продавцу;
4. подписать расписку при передаче оставшейся суммы;
5. получить ключи сразу после расчетов с продавцом.

Когда передают деньги?

Стороны самостоятельно устанавливают момент передачи средств. Но он должен быть максимально безопасным для обеих сторон. Поэтому правильно передавать деньги, после подписания договора в день сделки, непосредственно перед ней, но до госрегистрации права.

У продавца остается право на квартиру до регистрации перехода права собственности. У покупателя при этом есть в качестве доказательства расписка и подписанный договор. Этот способ на сегодняшний день является единственно верным.

Ограничения и способы их законного обхода

Основным ограничением в данной сделке является то, что с 2014 г. на руки физическому лицу разово можно передавать не более 600 тыс.руб. Способы законно обойти это ограничение:

1. Расчет в валюте. Недостаток данного способа – это колебания курса. Из-за этого продавец может, как потерять, так и приумножить большую сумму денег.
2. Сделку можно провести в несколько этапов. Но это должно быть отражено в договоре купли-продажи (при условии, что цена квартиры относительно небольшая и ее можно поделить на три части).
3. Использование ячейки банка. Этот способ довольно популярен. Стороны приходят в банк и покупатель заказывает ячейку. Продавец получает содержимое в виде денежных средств после того, как вторая сторона сделки получит право собственности. Недостаток данного способа – это комиссионные банку.
4. Расчет по аккредитиву. Покупатель заранее размещает необходимую сумму в банке, а он, в свою очередь, обязуется выдать денежные средства продавцу после представления документов о государственной регистрации сделки. В этой ситуации банк также берет комиссию.

Какую валюту выбрать?

Стоимость недвижимости можно оценивать в долларах или евро, но чаще всего оценка проводится в национальной валюте. Это удобно, так как курс иностранной валюты постоянно меняется, поэтому цена квартиры тоже будет изменяться. Сделки, проводимые на территории Российской Федерации, лучше осуществлять с использованием российского рубля.

Какие документы нужны от обеих сторон?

Набор стандартных документов для оформления и регистрации сделки купли-продажи при наличном расчете остается тем же, что и при другом способе расчета. Но стороны имеют право потребовать дополнительные, например:

• Если деньги покупателя хранятся в банковском отделении, то продавец может попросить предоставить справку по лицевому счету.
• При расчете наличными составляется расписка, которая служит доказательством передачу денег покупателем продавцу.
• Может быть составлен соглашение о намерениях, договор задатка или аванса, если имеют место быть предварительные расчеты между сторонами.

Правила составления расписки

Расписка обязательна в сделке купли-продажи недвижимости. Она не является самостоятельным документом, лишь приложением к договору. Она составляется в простой письменной форме, однако должна быть правильно составлена и приведена в соответствие с основным документом. По желанию, её можно заверить у нотариуса, но это не обязательно.

В расписке должно содержаться:

1. место и дата составления (время можно не указывать);
2. информация о личности сторон, их паспортные данные;
3. назначение совершаемого платежа– за приобретаемый объект жилой недвижимости;
4. точная сумма передаваемых денежных средств (как цифрами, так и прописью);
5. характер платежа – сумма полностью или определенная часть (аванс, задаток и т.д.);
6. указание на отсутствие претензий сторон друг к другу после передачи денежных средств (указывается, если расчет между сторонами произведен полностью);
7. личные подписи участников сделки с расшифровкой.

• Скачать бланк расписки о получении денег за квартиру
• Скачать образец расписки о получении денег за квартиру

Пишется расписка при свидетельстве всех заинтересованных сторон после расчетов. Это снижает риск мошенничества, обмана. Расписка может быть написана собственноручно или с помощью компьютера. Порядок её составления решают сами стороны.

Стоит заметить, что расписку лучше писать от руки. В этом случае, если возникнет спор по поводу совершенной сделки, расчетов между сторонами, будет проще установить подлинность документа при проведении почерковедческой экспертизы. Расписка, написанная собственноручно, даст больше материала для проведения полноценного исследования и установления достоверности подписи одного или обоих контрагентов.

Особенности составления ДКП

Данное соглашение подлежит составлению в обычной письменной форме. При желании его можно оформить у нотариуса. Это сократит риски, но увеличит допрасходы.

В договоре купли-продажи за наличный расчет обязательно должен быть пункт «Порядок оплаты» и в нем необходимо указать дату расчета и точную сумму. Подтверждением того, что средства переданы покупателю в полном объеме, станет расписка, которая прикрепляется к договору купли-продажи.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры за наличный расчет
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры за наличный расчет

Каковы риски и как их избежать?

Расчет наличными несет в себе следующие риски:

Риск потерять денежные средства или стать жертвой уличных грабителей. Направляясь на сделку можно просто банально потерять наличные денежные средства (все или часть). Также существует опасность ограбления, которое может быть как случайным, так и запланированным.

Реализация жилплощади за наличку имеет много недостатков, но все ещё имеет место быть. Такого рода сделку лучше проводить только если между сторонами установлены доверительные отношения. Нужно грамотно составлять основное соглашение и расписку, а также не стоит забывать о соблюдении мер безопасности при выборе места для передачи денежных средств. Снизить негативные последствия при реализации квартиры при таком расчете можно воспользовавшись услугами нотариуса.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Купля-продажа жилых помещений

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.
Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие.
Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его «топором вырубали» из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Передаточный акт к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор аренды индивидуального банковского сейфа
Другие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно «жилое», то, значит, предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно ст. 20 ГК РФ там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое «помещение» – это все-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем.

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

• данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
• цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
• перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
• условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать.
Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ).
Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

• написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
• представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (ч. 8 ст. 18 закона о государственной регистрации), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (ч. 4 ст. 18 закона о государственной регистрации), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (ч. 2 ст. 14 закона о государственной регистрации). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (ч. 11 ст. 18 закона о государственной регистрации). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (ч. 12 ст. 18 закона о государственной регистрации). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
• дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии». На табличке на входе также может быть написано «Росреестр». До конца ХХ века в городах были «Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью», позднее – областные «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

• для физического лица – 2000 руб.;
• для юридического лица – 22 000 руб.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Как продать квартиру в 2021 году: пошаговая инструкция

Процедура продажи квартиры в 2021 году считается непростым правовым процессом. Он требует подготовки всех необходимых документов, грамотного оформления договора купли-продажи.

Чтобы не оказаться без жилой площади и денег, многие подстраховываются, обратившись к услугам агентств недвижимости. Их услуги требует дополнительных расходов, но вселяет некоторую уверенность в чистоте сделки, а также подборе покупателя. Ведь здесь необходимо оговорить не только стоимость самой квартиры, но и какие расходы понесут обе стороны по оформлению сделки, договориться, как они будут распределены.

В настоящее время, согласно статьи 558 Гражданского кодекса и внесенным в нее Законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ поправок, при продаже квартиры или ее частей не требуется регистрировать договор купли-продажи. Но предоставлять его в регистрирующий орган стороны сделки обязаны для того, чтобы оформить переход права собственности.

Документы

Подготовка к продаже квартиры начинается с подборки всех необходимых документов. Это неотъемлемая часть процедуры и к ней нужно отнестись с должной ответственностью. К таким документам относятся все право устанавливающие документы, подтверждающие владение квартирой на законных основаниях, а также удостоверяющие личность людей, являющихся сторонами сделки.

Перечислим документы, необходимые для продажи квартиры:

1. Договор купли-продажи или дарения, приватизации, мены, подтверждающие получение квартиры, а также судебный акт, вступивший в силу, свидетельство о наследовании,
2. Свидетельство о праве собственности, где указан владелец квартиры и доли в жилой недвижимости. С 1 января 2017 года можно предоставить выписку из Единого государственного реестра сделок с недвижимостью.
3. Обе стороны для оформления договора купли-продажи и перехода права собственности должны предоставить удостоверяющие личность документы, для большинства это паспорт РФ. А также это может быть вид на жительство, если сторон является иностранный гражданин.
4. Могут потребоваться также документы из БТИ: технический паспорт квартиры (в него входит поэтажный план и экспликация квартиры), кадастровый паспорт.

Пошаговая инструкция продажи квартиры

Отметим еще раз, что правильное оформление сделки требует внимательности и некоторых подготовительных процедур. Найти покупателя – лишь часть дела, основную часть займет подготовка к сделке и посещение ряда инстанций с целью получения всех документов. Разберем порядок сделки.

Шаг 1. Подборка документов, указанных в пункте ранее.

Шаг 2. Обращаемся в управляющую компанию для получения лицевого счета. Получить их можно, предъявив паспорт всех жильцов. Эти документы подтверждают факт того, что в квартире на данный момент никто не прописан, то есть она готова для продажи.

Шаг 3. Покупатель должен быть уверен, что вместе с приобретаемой квартирой не возьмет на себя неоплаченные счета за коммунальные услуги (если сторонами сделки не оговорена продажа с долгами). Поэтому продавцу нужно обратиться в свои организации, которые обслуживают квартиру за получением справки о том, что долги отсутствуют.

[infobox]Важно! В процессе оплаты если обнаружится, что счетчики воды вовремя не прошли поверку, то расчет будет производится по нормативу за каждого прописанного ранее в квартире.[/infobox]

Шаг 4. Если продаваемая квартира или ее доля приобреталась в собственность в период зарегистрированного брака, понадобится согласие супруга, заверенное нотариально. Стоимость бланка приблизительно от 1000 рублей.

[infobox]Получаемая жилая площадь по договорам дарения, приватизации или на праве наследования, не требует согласия супруга.[/infobox]

Если в качестве собственника указан несовершеннолетний ребенок, то потребуется получение согласия на продажу от органов опеки. Срок получения ответа на запрос может составлять не более месяца.

Шаг 5. Чтобы вместе с квартирой не получить головную боль в виде обременений и арестов, нужно получить выписку из Единого реестра сделок с недвижимостью. Это проверка жилья на «чистоту» сделки. Выписку можно заказать в многофункциональном центре или отделении Росреестра. Срок на предоставление ответа составляет три рабочих дня.

Шаг 6. После того, как на руках окажутся все необходимые документы и справки, время приступать к составлению договора купли-продажи. Существуют типовые формы договоров, которыми можно воспользоваться, можно убрать некоторые пункты или добавить. Но есть несколько обязательных реквизитов, которые следует указать:

• название объекта недвижимости с указанием адреса и площади помещения, согласно официальным документам,
• стоимость, за которую продавец передает квартиру покупателю,
• паспортные данные и иные реквизиты сторон.

В договоре также должен быть указан способ передачи денег от покупателя к продавцу. Средства могут быть переданы одним из нескольких способов:

• наличными,
• на расчетный счет продавца,
• банковским аккредитивом,
• через банковскую ячейку,
• банком по ипотеке.

Составить этот документ можно самостоятельно или обратиться к услугам юриста. В случае обращения в юридическую палату вы будете полностью уверены, что права ни одной из сторон не будут ущемлены и документ будет составлен максимально правильно. Договор распечатывается в трех экземплярах и подписывается сторонами в простой форме без нотариального удостоверения.

Шаг 7. Сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Для этого необходимо обратиться с заявлением в Росреестр или МФЦ, предоставив все экземпляры договора купли-продажи, документы, а также квитанцию об уплате госпошлины.

[infobox]Размер ее составляет 2000 рублей. Стоит заметить, что при подаче документов через портал государственных услуг gosuslugi.ru и уплате госпошлины, размер ее будет снижен на 30%.[/infobox]

Уточним также, что документ, подтверждающий уплату пошлины, предоставлять не обязательно, но в течение 5 дней информация о поступлении этих средств должна отразиться в информационной системе государственных платежей. Иначе документы не будут рассмотрены и вернутся сторонам сделки.

Подать документы можно также через представителя, действующего на основании нотариальной доверенности, или по почте. При подаче документов на государственную регистрацию вам обязаны выдать расписку в их получении. Срок на обработку документов составляет 10 рабочих дней.

Шаг 8. Заключительным этапом оформления сделки продажи квартиры является получение документов из Росреестра. В подтверждение того, что право собственности перешло к покупателю, можно запросить выписку из ЕГРН.

После регистрации права на недвижимость покупатель приобретает не только квартиру, но и налоговое бремя. Налоговый орган получает информацию о смене владельца из Росреестра, то есть специально идти туда и заявлять нет необходимости.

В заключение хотелось бы отметить, что процесс продажи квартиры сопряжен с юридическими деталями, которые обязательно нужно учитывать для успешной и законной сделки. Не стоит забывать и о возможных дополнительных расходах и возможно оговорить их не только на словах, но и указать в договоре.

Видео: Поэтапное проведение сделки от профессионала

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости в простой письменной и нотариальной форме

Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора. Этот документ играет важную роль в сделках — от продажи квартиры до отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием. Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:

· переговоры и достижение устной договоренности;

· проверка документов на объект недвижимости;

· составление текста, согласование и внесение корректировок;

· заключение договора купли-продажи недвижимости;

· нотариальное удостоверение, если это необходимо в соответствии с нормами законодательства (например, когда продается доля в недвижимости) или по воле сторон сделки;

· регистрация перехода права собственности на основании соглашения.

Договор об отчуждении недвижимого имущества составляется в письменной форме и должен быть подписан сторонами — продавцом и покупателям, невыполнение требования к форме договора влечет его недействительность. В сделке возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, т.е. соглашения, в котором стороны выражают намерение в будущем подписать основной договор.

Содержание договора купли-продажи объекта недвижимости

Гражданским кодексом РФ установлены существенные условия для оформления данного вида соглашения, без них договор будет считаться незаключенным.

· Первое условие — предмет договора. Сторонам необходимо указать информацию об отчуждаемом имуществе: кадастровый номер, адрес нахождения недвижимости, площадь, этаж, этажность, назначение (поможет выписка из реестра недвижимости). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, в случае продажи квартиры в строящемся доме.

· Второе обязательное условие — цена недвижимости.

· Если предмет сделки — жилая недвижимость (дом, квартира, часть квартиры или дома), в соглашении необходимо указать перечень граждан, за которыми сохраняется право пользования жилплощадью после оформления сделки (например, граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением или те, кому это право предоставлено по завещательному отказу).

Другие условия, о которых важно договориться и точно вписать в договор: наличие обременений (ипотека, залог и т.д.), порядок и сроки расчетов по сделке, ответственность сторон и порядок разрешения споров в случае возникновения конфликта.

Если покупатель и продавец по договору купли-продажи недвижимости придут к решению о необходимости нотариального удостоверения сделки, помимо ситуаций, прямо указанных в законе, в тексте соглашения также следует отметить этот факт.

Регистрация сделки в Росреестре как завершающий этап купли-продажи недвижимости

Право собственности на объекты недвижимости, как и переход права от одного лица к другому, необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре. Кроме подписанного договора о продаже квартиры, земельного участка и другой недвижимости, заявления на регистрацию, понадобятся правоустанавливающие документы, доверенность, если сделка совершалась через представителя и другие документы.

Для нотариально удостоверенной сделки процедура оформления регистрации проще, так как документы в регистрирующий орган направляет сам нотариус:

· после того, как в присутствии сторон договора (доверенных лиц) нотариус удостоверит сделку, в этот же день (незамедлительно), он передаст заявление на регистрацию и документы в Росреестр (если по независящей от нотариуса причины сделать это будет невозможно, он направит документы в бумажном виде не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора купли-продажи);

· срок регистрации сделки — 1 день, если документы поданы в бумажной форме срок увеличится, но составит не более 3 дней.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицом действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

Сделка купли-продажи квартиры — как заключить правильно?

Очевидно, что сделка купли-продажи квартиры — это не просто передача ключей от неё «из рук в руки» от продавца покупателю. Тогда бы любой предприимчивый делец распродавал такие ключи оптом, а его незадачливые клиенты полжизни потом выясняли, кому всё-таки принадлежат оплаченные квадратные метры.

Поэтому, чтобы не оказаться в подобном незавидном положении, покупатель, как минимум, должен знать, что есть сделка купли-продажи жилого помещения.

Составляем договор

С чего всё начинается? В первую очередь, продавец и покупатель находят друг друга: по рекомендациям знакомых, по объявлению в газете, в интернете или же через посредников. Затем стороны встречаются и приходят к взаимному соглашению: один согласен расстаться с жильём, а второй — получить его, уплатив определённую сумму денег. Юридически это значит, что физические лица пришли к взаимному и двустороннему согласию.

Осталось закрепить решение сторон на бумаге и составить договор, который и будет являться гарантом выполнения обязательств.

Кстати, и продавец, и покупатель должны знать, что является жилым помещением. Согласно определению, данному в Гражданском кодексе, жилое помещение — это жилой дом, квартира или их части, предназначенные для постоянного проживания людей.

В том же Гражданском кодексе указаны и особенности договора купли-продажи:

• он заключается в письменной форме;
• требуются подписи обеих сторон;
• рекомендуется заключать в трёх экземплярах.

Сделка купли-продажи подробно описана в статьях кодекса, где указаны и существенные условия, без которых она не состоится.

В договоре должны быть:

• достоверные и чёткие данные о недвижимом имуществе, передаваемом от продавца к покупателю: расположение (адрес), количество квадратных метров, комнат (берутся из правоустанавливающих документов);
• стоимость объекта недвижимости;
• лица, проживающие в жилом помещении, которые сохранят право его использования после приобретения недвижимости покупателем (с описанием прав пользования);
• условия, при которых будет достигнуто соглашение.

К договору обязательно должен прилагаться передаточный акт, который также подписывают обе стороны сделки.

Регистрация перехода права собственности

Сделка купли-продажи не ограничивается лишь подписанием договора: это недостаточное основание для признания её заключённой. Следующим шагом должна стать регистрация права собственности на переданную недвижимость.

Итак, заключена сделка купли-продажи квартиры, передача денег произошла. Как проходит процедура регистрации?

1. Согласно Гражданскому кодексу, государственная регистрация обязательна и производится в Едином реестре прав на недвижимость и сделок с ней. Переход права собственности происходит на основании заключённого договора (его регистрировать не нужно).
2. До момента регистрации жилое помещение официально закреплено за продавцом, он и имеет право собственности, зарегистрированное в ЕГРП. И только после регистрации оно переходит к покупателю.
3. Чтобы произвести данную процедуру, обеим сторонам сделки необходимо отправиться в Федеральную регистрационную службу и написать заявление. Его форму и образцы заполнения можно посмотреть на сайте Росреестра либо взять в территориальных органах Росреестра.
4. Вместе с заявлением необходимо представить заявление вкупе с документами, необходимыми для регистрации.

Заявители могут записаться на приём в госорган следующими способами:

• при помощи личного обращения;
• через официальный сайт Росреестра;
• по телефону;
• воспользовавшись информационными киосками.

Сделка купли-продажи квартиры: документы

Все необходимые документы нужно подать в ФРС:

1. Написанные вручную заявления от обеих сторон с просьбой зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости. Составляются они продавцом/покупателем самостоятельно либо через официального представителя, который имеет право и будет действовать на основании нотариально заверенной доверенности. Важно: если одной из сторон сделки является несовершеннолетний либо недееспособный человек, его представителем может быть родитель/опекун. В таком случае доверенность не нужна.
2. Квитанция, подтверждающая факт уплаты государственной пошлины. Её необходимо представить в двух экземплярах: в оригинале и копию.
3. Правоустанавливающий документ, являющийся подтверждением права собственности продавца на объект сделки. Это может быть свидетельство о праве на наследство, к примеру.
4. План помещения вкупе с документом, содержащим описание квартиры/дома и удостоверенный в учётных органах (экспликация, кадастровый паспорт).
5. Справка о лицах, обладающим правом пользования жилого помещения, заверенная должностным лицом (выписка из домовой книги).
6. Удостоверения личности сторон.

Передача денег от покупателя продавцу

Немаловажный вопрос, интересующий как продавца, так и покупателя: как будет происходить передача денег за отчуждённое имущество. Порядок оплаты и конкретные её сроки также необходимо чётко прописать в договоре.

Сделка купли-продажи квартиры через ячейку является самым распространённым способом оплаты. В данном случае подписывается не только договор купли-продажи, но и договор аренды банковской ячейки. Для расчёта стороны закладывают деньги в сейф, ключ от которого до определённого момента находится у покупателя. После передачи денег и регистрации права собственности, продавец получает ключ, представляет в банке перечень документов, подтверждающих выполнение сделки, и получает доступ к ячейке.

Сделка купли-продажи квартиры через нотариуса

В принципе, стандартное оформление договора купли-продажи не несёт особых рисков для сторон. Но если продавец и покупатель желают быть абсолютно уверенными в чистоте сделки, они прибегают к услугам нотариальной конторы.

Согласно законодательству, нотариальная заверка описываемого договора необязательна. Но присутствие нотариуса может облегчить процесс и дать гарантию полного соответствия договора правовым нормам. Главная задача сотрудника нотариальной конторы — официально подтвердить факт присутствия обеих сторон в момент заключения договора.

Сделка купли-продажи квартиры через нотариуса: документы предоставлять необходимо стандартные или требуются дополнительные? Перечень бумаг тот же, что и при обычном заключении договора, без нотариального удостоверения.

Почему же тогда все люди не стремятся заключать договора именно при помощи нотариуса? Дело в том, что за его услуги необходимо заплатить немаленькую сумму: стоимость нотариальной заверки документов зависит от цены продаваемого объекта и рассчитывается в процентном отношении.