Какие наши действия по сохранению этой жил. площади?

ОХРАНА ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Сохранение жилой площади за временно отсутствующими гражданами

Конституционное право граждан Российской Федерации на жилище среди прочих правомочий предполагает также сохранение жилой площади за временно отсутствующими гражданами на все время отсутствия. В рамках жилищного законодательства не ограничивается срок временного отсутствия, в течение которого лицо продолжает сохранять право на занимаемое им жилое помещение. В соответствии со ст. 71 Жилищного кодекса временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

Так, в соответствии с ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренными Жилищным кодексом, другими федеральными законами. Каждый гражданин согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен занимаемого им жилья. Согласно же ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина, в частности право пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Лишение права пользования жилым помещением вследствие длительного отсутствия никак не связано с приведенными выше интересами государства, поэтому является неконституционным, следовательно, противоречащим закону, незаконным.

Для определенных категорий граждан законодатель предусматривает более длительный срок временного отсутствия, в течение которого гражданин продолжает считаться нанимателем жилого помещения либо сохраняет право на проживание в жилом помещении в качестве члена семьи нанимателя. Жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок (более шести месяцев общего срока) в следующих случаях:

• 1) при призыве на военную службу — жилое помещение сохраняется за гражданином, призванным и проходящим военную службу, на весь срок прохождения военной службы (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования);
• 2) при поступлении на военную службу по контракту — жилое помещение сохраняется в течение первых пяти лет прохождения военной службы по контракту (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования);
• 3) в случае временного выезда из постоянного места жительства (города, страны) в связи с условиями и характером выполняемой работы, трудовых отношений (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.), а также командировкой за границу либо обучением за границей (аспиранты, студенты и т.п.) — жилое помещение сохраняется за временно отсутствующим гражданином в течение всего времени выполнения данной работы или прохождения обучения;
• 4) в случае выезда из жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда несовершеннолетних детей в связи с утратой попечения родителей (смерть родителей, лишение родительских прав, признание родителей недееспособными) — жилое помещение сохраняется за несовершеннолетними детьми в течение всего времени пребывания и обучения в государственных или муниципальных общеобразовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения, стационарных учреждениях социального обслуживания и других учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (независимо от формы собственности), в приемных семьях, детских домах семейного типа, если, помимо несовершеннолетних детей, в жилом помещении не проживают другие члены семьи, данные жилые помещения передаются указанным несовершеннолетним детям в частную собственность в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а если же в жилых помещениях, из которых выбыли несовершеннолетние дети, остались проживать другие члены семьи, то жилое помещение сохраняется за несовершеннолетними детьми в течение всего времени пребывания у родственников либо опекунов (попечителей);
• 5) при выезде в связи с выполнением гражданином обязанностей опекуна (попечителя) — жилое помещение сохраняется за указанным гражданином в течение всего срока выполнения данных обязанностей (важно отметить, что указан срок выполнения обязанностей опекуна (попечителя), но не срок временного отсутствия по месту жительства в связи с выездом);

• 6) при выезде для прохождения лечения в лечебно-профилактическом учреждении — жилое помещение сохраняется за временно отсутствующим гражданином в течение всего времени пребывания в лечебно-профилактическом учреждении;
• 7) в случае помещения гражданина в лечебно-трудовой профилакторий — жилое помещение сохраняется за таким гражданином в течение всего времени нахождения в лечебно-трудовом профилактории;
• в случае заключения под стражу — жилое помещение сохраняется в течение всего времени отсутствия заключенного под стражу гражданина, находящегося под следствием либо судом (законодатель в данном случае имеет в виду граждан, находящихся под стражей в связи с выдвинутым обвинением, но не граждан, осужденных к лишению свободы);
• 9) в случае осуждения к лишению свободы — жилое помещение сохраняется за осужденным гражданином в течение всего срока отбывания наказания.

Законодательством Российской Федерации могут быть установлены дополнительные категории временно отсутствующих граждан, имеющих право на сохранение за ними занимаемого жилого помещения на срок, превышающий шесть месяцев, а также дополнительные условия и случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами. Важно отметить, что согласно ст. 71 Жилищного кодекса РФ в случае временного отсутствия нанимателя либо членов его семьи или всех этих лиц одновременно временно отсутствующие граждане несут равные права и обязанности с теми нанимателями и членами семьи, которые постоянно проживают в жилом помещении.

Наниматель имеет следующие права:

• • право на вселение в занимаемое жилое помещение членов своей семьи на постоянное проживание и временных жильцов на временное проживание;
• • право на расторжение договора найма жилого помещения, преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;
• • право на обмен жилого помещения;
• • право сдавать занимаемое жилое помещение в поднаем и др.

Обязанности нанимателя или членов его семьи, временно отсутствующих в жилом помещении, также сохраняются в неизменном виде и включают:

• • обязанность использовать жилое помещение только в соответствии с его целевым назначением;
• • обязанность сохранять и поддерживать в надлежащем состоянии занимаемое жилое помещение;
• • производить реконструкцию, переустройство, перепланировку, переоборудование жилого помещения лишь с согласия наймодателя;
• • обязанность своевременно производить оплату за жилье и коммунальные услуги и др.

В соответствии со ст. 81 Жилищного кодекса РФ наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия других членов его семьи требовать предоставления ему жилого помещения с меньшей жилой площадью взамен занимаемого. Однако данное правило не может применяться в том случае, если наниматель остался проживать в занимаемом им ранее жилом помещении, в котором по каким-либо причинам не проживают временно отсутствующие граждане. Жилая площадь, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней, а следовательно, не может быть признана таковой в целях предоставления нанимателю жилого помещения меньшего размера.

На практике длительное отсутствие граждан в жилых помещениях государственного, муниципального, частного жилищных фондов делает невозможным для граждан, связанных с ними договором найма жилого помещения, осуществление жилищных прав, в частности права на приватизацию жилья, на перерасчет оплаты коммунальных платежей, а для граждан, являющихся собственниками жилых помещений, — на отчуждение жилых помещений.

Как показывает судебная практика (85% изученных дел), наиболее часто с исками о признании граждан утратившими право на жилое помещение обращаются супруги, расторгнувшие брак, когда семейные отношения прекратились и один из супругов выехал из спорного жилого помещения, а затем желает реализовать свои жилищные права, в частности право на обмен данного жилого помещения.

Рассматривая указанную выше категорию дел, суды в настоящее время руководствуются правилами ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса, согласно которым в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. При этом суды удовлетворяют только те исковые заявления, по которым установлен не факт отсутствия гражданина в спорном жилом помещении свыше шести месяцев, а факт расторжения им договора найма жилого помещения, если сам гражданин не подал заявления об исключении его из регистрации в спорном жилом помещении. При разрешении споров о расторжении договора найма жилого помещения ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта.

Зачастую иски о признании гражданина утратившим право на жилое помещение в связи с расторжением договора найма и выездом на другое место жительства рассматриваются в отсутствие ответчика, поскольку именно отсутствие ответчика в жилом помещении и неизвестность места его пребывания являются причиной предъявления таких исков, так как с такого гражданина невозможно взыскать расходы по оплате жилья и коммунальных услуг, невозможно произвести обмен жилого помещения либо его отчуждение. В этом случае суд рассматривает иск по последнему известному месту жительства ответчика, т.е. по месту нахождения спорного жилого помещения. Однако если на такие решения, вынесенные в отсутствие ответчика, подавались кассационные жалобы, они, как правило, удовлетворялись и решения судов отменялись. В то же время, если суд приходил к выводу, что выезд ответчика не был обусловлен желанием расторгнуть договор найма спорного жилого помещения, то в исках было отказано.

Какие наши действия по сохранению этой жил. площади?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 апреля 2020 г. № 15026-МЕ/06 О переселении граждан из аварийного жилищного фонда

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрены обращения государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства от 19.03.2020 N ОР-03/155 (вх. Минстроя России от 19.03.2020 № 25058/МС) и от 30.03.2020 N ОР-03/185 (вх. Минстроя России от 31.03.2020 N 29583/МС) по вопросам применения положений частей 8.1, 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда и сообщается следующее.

Федеральным законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее -Федеральный закон N 473-ФЗ) внесены изменения в полномочия органов государственной власти Российской Федерации в область жилищных отношений при переселении граждан из аварийного жилищного фонда.

При этом в статье 32 ЖК РФ сохранена действовавшая до вступления в силу Федерального закона N 473-ФЗ гарантия прав собственников на получение возмещения за изымаемое жилое помещение (части 6, 7 статьи 32).

Исходя из части 8 статьи 32 ЖК РФ, предоставление взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение возможно исключительно при наличии волеизъявления сторон соглашения — собственника изымаемого жилого помещения и органа, осуществляющего изъятие. Таким образом, предоставление жилого помещения взамен изымаемого, является по сути заменой денежного возмещения натуральной формой с доплатой разницы между стоимостью предоставляемого жилого помещения и размером возмещения той или иной стороной.

Частью 8.1 статьи 32 ЖК РФ субъектам Российской Федерации предоставлено право самостоятельно устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями таких лиц (предоставление гражданам субсидий на приобретение жилых помещений, возмещение процентов по ипотеке, кредиту или займу) при условии, что на дату признания многоквартирных домов аварийными у правообладателей жилых помещений в таких домах отсутствуют иные пригодные для проживания жилые помещения (далее — меры поддержки).

Таким образом, установленное в части 8.1 статьи 32 ЖК РФ условие, по мнению Минстроя России, не распространяется на реализацию прав собственника на предоставление жилого помещения в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ.

По вопросу установления различных требований к гражданам, которым могут быть установлены дополнительные меры поддержки, в части 8.1 статьи 32 ЖК РФ и в пункте 3 части 6 статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон N 185-ФЗ, Фонд ЖКХ) следует учитывать, что ЖК РФ является актом более высокой юридической силы, чем Федеральный закон N 185-ФЗ. Следовательно, положения Федерального закона N 185-ФЗ подлежат применению в части, не противоречащей ЖК РФ.

Пункт 3 части 6 статьи 16 Федерального закона N 185-ФЗ устанавливает направления расходования средств Фонда ЖКХ и поскольку упоминаемая в нем субсидия, в случае принятия субъектом Российской Федерации решения о предоставлении граждан таких субсидий, будет являться дополнительной мерой поддержки граждан при переселении из аварийного жилищного фонда, на получателей субсидий будет распространяться условие, предусмотренное частью 8.1 статьи 32 ЖК РФ. Более того, по мнению Минстроя России, субъект Российской Федерации, принимая решение об установлении дополнительных мер поддержки граждан при переселении из аварийного жилья, вправе устанавливать дополнительные условия, предъявляемые к гражданам-получателям субсидий, помимо установленных ЖК РФ и Федеральным законом N 185-ФЗ, таким образом конкретизируя категории получателей субсидий.

Статья 32 ЖК РФ была дополнена новой частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Данная норма вступила в силу 28.12.2019. Федеральный закон N 473-ФЗ не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Таким образом, при изъятии жилого помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), осуществляемом после 28.12.2019, размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ, с учетом положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

В Минстрой России поступают запросы регионов относительно определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, приобретенное гражданами после признания многоквартирного дома аварийным, на основании договора дарения либо договора пожизненной ренты, договора пожизненного содержания с иждивением, то есть договора, в котором отчуждение имущества производится бесплатно.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Следовательно, по отношению к гражданам, которые не понесли расходы на приобретение жилого помещения, не может быть применено ограничение по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

По мнению Минстроя России, в этих случаях размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного имущества, что следует из совокупного толкования норм ЖК РФ и Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -Федеральный закон N 135-ФЗ). Согласно статье 7 Федерального закона N 135-ФЗ если в нормативном правовом акте отсутствует указание на вид стоимости, то исходя из норм указанной статьи используется рыночная стоимость.

Дополнительно сообщаем, что Минстроем России планируется осуществление мониторинга правоприменения различных дополнительных мер поддержки гражданам при переселении из аварийного жилищного фонда в субъектах Российской Федерации.

По результатам анализа правоприменительной практики и с учетом степени востребованности гражданами дополнительных мер поддержки при переселении из аварийного жилья, Минстроем России при необходимости будут подготовлены соответствующие изменения в законодательство.

Обзор документа

Региональные власти вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жильем. Граждан, которые приобрели право собственности (кроме наследования) на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, имеют право на выплату возмещения за изымаемый объект. Минстрой разъяснил порядок применения данных норм.

В частности, указано, что граждане, которые приобрели квартиру в дар, по договору пожизненной ренты, пожизненного содержания с иждивением после признания дома аварийным, вправе при изъятии объекта претендовать на возмещение исходя из рыночной стоимости имущества.

Какие наши действия по сохранению этой жил. площади?

Основной закон страны гарантирует каждому из нас право на жилище (ст. 40 Конституции Российской Федерации). Однако гарантия эта связана, в первую очередь, с обязательством защищать законного собственника от притязаний на его жилище, нежели с гарантированным обеспечением жильем (статья 25 Конституции РФ, статьи 1,3 Жилищного кодекса).

Принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного прекращения прав на жилье является одним из конституционных принципов российского законодательства. Этот принцип дополняется положениями жилищного законодательства, согласно которым «никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным Кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ). Иными словами, государство берет на себя обязательство защищать не только собственников, но и лиц, наделенных правом пользования жилым помещением от незаконных правопритязаний.

Темой этой публикации является освещение особенностей регистрации сделок с жилыми помещениями, в содержание которых стороны включают в качестве существенного условия – указание лиц, имеющих право на проживание в отчуждаемой квартире наряду с новым собственником.

Поскольку действительность сделки (возможность быть признанной впоследствии недействительной либо ничтожной) напрямую зависит от фактического существа юридических фактов, данный пункт должен проверяться досконально. Для начала следует напомнить о важных условиях, соблюдение которых обеспечивает действительность сделки. Первое — обязательной формой для сделок с жилыми помещениями является письменная форма договора (как нотариальная, так и простая). Второе — сделки с жилыми помещениями подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Третье — в государственной регистрации может быть отказано, если условия сделки не соответствуют закону, либо не обеспечивают его соблюдение.

Итак, вполне реальной может быть ситуация, когда стороны достигли соглашения и исполнили обязательства, но в правовом положении сторон изменений не произошло. Конкретные субъекты гражданских правоотношений достигли договоренности на определенных, казалось бы, понятных для них условиях: о переходе права на жилое помещение от одного лица к другому, фактически перераспределили недвижимость, но приобретатель по договору так и не стал собственником, потому что регистрирующий орган отказал ему в государственной регистрации. Обоснованной причиной этому может быть следующее: договор сторон, в ходе проведенной правовой экспертизы, был признан государственным регистратором незаключенным. Напомню, договор приобретения жилого помещения считается заключенным не тогда, когда стороны достигли соглашения по всем существенным вопросам и «условиям» (ст. 432 ГК РФ), а с момента государственной регистрации такого договора (ст. 558 ГК РФ). Соответственно, переход права на жилое помещение считается состоявшимся в момент государственной регистрации сделки (ст. 223 ГК РФ), а не с момента передачи помещения из рук в руки. Сделка считается не состоявшейся, если в государственной регистрации отказано. Налицо ситуация, при которой реальность перехода права на жилье находится в зависимости не только от исполнения сторонами принятых по сделке обязательств (передача имущества, оплата и другое), но также в зависимости от соблюдения сторонами предписанных законом требований и процедур. В данном случае, вступает в действие правило, сформулированное в ст. 209 ГК РФ, которое гласит, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Иными словами, любое действие собственника (в том числе распоряжение имуществом в ходе сделки) обречено на запрет, если оно нарушает закон либо законные права иных участников правоотношений. Собственник вправе заключать сделки по отчуждению принадлежащего ему имущества. К числу наиболее распространенных сделок с жильем следует отнести куплю-продажу, мену и дарение. К существенным условиям сделок продажи и мены жилых помещений закон (ст. ст. 552, 554, 555, 558,567 ГК РФ) относит требования определения в договоре предмета, цены, одновременной передачи жилого объекта с передачей прав на земельный участок, а также указания в тексте договора перечня лиц, сохраняющих право пользования помещением наравне с приобретателем.

Вполне очевидным является утверждение, что условие сохранить проживание в отчуждаемом жилом помещении касается, в первую очередь, третьих лиц или лица. Как правило, это условие основано на существовании неких обязательств у продавца перед третьими лицами (лицом) и эти обязательства, по соглашению сторон сделки, возлагаются на нового собственника жилого помещения. Лишь в отдельных случаях условие сохранить право пользования (проживание) может касаться продавца (в случае если сделка совершается между членами одной семьи).

Обоснованным и правомерным является включение сторонами сделки в перечень пользователей помещения следующих субъектов жилищных правоотношений: 1) отказополучателя по завещательному отказу; 2) нанимателя отчуждаемого жилого помещения; 3) бывшего члена семьи собственника приватизированного жилья, отказавшегося от реализации своего права на приватизацию жилого помещения и сохранившего право пользования помещением бессрочно; 4) любое иное физическое лицо, вселенное в качестве члена семьи покупателя.

Рассмотрим по порядку вышеприведенные случаи сохранения права пользования жилым помещением различными субъектами после перехода права на это помещение.

1. Сохранение права пользования по завещательному отказу. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном ему по завещательному отказу (отказополучатель), не лишается этого права при смене собственника в пределах срока, определенного завещанием (как правило, этот срок устанавливается пожизненно). Покупатель жилого помещения должен знать об этом и соглашаться заключать сделку по приобретению жилья с учетом этого обстоятельства. Отказополучатель вправе потребовать государственной регистрации принадлежащего ему права пользования жилым помещением, основанного на завещательном отказе (ст. 33 ЖК РФ). Такое ограниченное вещное право регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде обременения объекта права (жилого помещения), аналогично тому, как регистрируется право проживания, принадлежащее рентополучателю, – на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). При регистрации сделки, существенным условием которой является сохранение прав отказополучателя, представление документа (завещания), порождающего эти права, либо его нотариальной копии – обязательно.

2. Право, основанное на договоре найма. При заключении договора найма жилого помещения (как социального, так и частного), собственник может быть ограничен или вообще лишен права пользования помещением, в зависимости от условий включенных сторонами в договор найма. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. В таких случаях договор отчуждения жилого помещения должен содержать существенное условие – перечень пользователей, в который включаются наниматель и все постоянно проживающие с ним лица. Ясно, что это условие ограничено сроком и условиями ранее заключенного с прежним собственником договора найма. Вполне очевидным является то, что о праве пользования жилым помещением, основанном на договоре найма, должен знать приобретатель этого помещения. Условия договора найма должны быть известны покупателю, так как и обязательства и права по этому договору переходят на него по сделке, и он становится наймодателем. Законом не предусмотрена регистрация договора найма жилого помещения в качестве обременения объекта права, но это не лишает государственного регистратора возможности внести в особые отметки запись о наличии такого обременения. При государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения с условием сохранения прав нанимателя, договор найма, детализирующий обязательства сторон, в обязательном порядке должен представляться на регистрацию и копия такого договора должна помещаться в дело правоустанавливающих документов.

3. Права лиц, отказавшихся от участия в приватизации. Право на бессрочное проживание в жилом помещении сохраняется за членом (членами) семьи собственника в случае, если это помещение было приватизировано, и в момент приватизации данного жилого помещения этот член семьи проживал и имел равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (ст. 19 закона № 198 ФЗ от 29.12.2004 года). Это право сохраняется также и за бывшим членом семьи собственника приватизированного жилища. Соответственно, в случае перехода права на приватизированное жилище, не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ. Пленум Верховного суда Российской Федерации, в Постановлении от 02 июля 2009 года №14, обобщая судебную практику применения положений Жилищного кодекса, указал на наличие прав пользователей приватизированных жилых помещений. Суд дал разъяснение, что, так как «… бывшие члены семьи, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма помещения, без которого она была бы невозможна, исходили из того, что право пользования этим помещением для них будет носить бессрочный характер. Следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля – продажа, мена, дарение, рента, наследование)». Соответственно, с учетом этого обстоятельства, государственный регистратор, проводя правовую экспертизу документов по сделкам с приватизированными помещениями, должен учитывать права возможных пользователей. Если он (государственный регистратор) этого не сделает, приобретателя ждут негативные последствия. Новый собственник не может выселить из жилого помещения бывших членов семьи продавца жилого помещения, если они в момент приватизации этого помещения отказались от своего права долевой собственности. Таким образом, в случае, если продавец скрыл факт наличия прав пользования третьих лиц, покупатель не вправе требовать выселения этих лиц из помещения, однако он вправе заявить в суде иск о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения относительно потребительских качеств, приобретенного объекта (ст. ст. 168, 178 ГК РФ).

Итак, бывшие члены семьи собственника приватизированного жилья наделены бессрочным правом пользования жилым помещением, от приватизации которого они в своё время отказались.

Новый закон о расселении аварийного жилья

27.12.2019 г. президент Российской Федерации В. Путин подписал ФЗ №473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда».

Законодательный акт от 27 декабря 2019 года принят Госдумой РФ 18.12.2019 г., Совет федерации одобрил его 23.12.2019г. После чего состоялось опубликование федерального закона в установленном порядке, и он начал действовать.

Указанный правовой акт предусмотрел внесение поправок в Жилищный кодекс РФ, которые уточняют компетенцию органов государственной власти и муниципальных органов по вопросам, связанным с признанием объектов недвижимости жилого назначения непригодными для проживания граждан, жилых многоквартирных зданий аварийными, а также о проведении их капитального ремонта либо реконструкции.

Внесение поправок

Изменения, которые были внесены в ЖК РФ и в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21.07.2007 N 185-ФЗ, обращены на улучшение юридических способов соблюдения прав граждан на предоставление жилья после признания жилых домов аварийными, обеспечение их благоустроенным жильем и на реализацию задач Федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» национального проекта «Жильё и городская среда».

В программу переселения, которая рассчитана до 2024 года, внесены объекты, признанные непригодными для проживания до 01.01.2017 года. К 2024 г. из аварийных домов в новое жилье должны быть переселены более 530 тыс. граждан на территории всей России.

В целях реализации проекта выделено финансирование из бюджета порядка 430 млрд. руб., кроме того, будут привлечены средства из внебюджетных источников.

Новый закон сохранил все имеющиеся механизмы расселения ветхих и аварийных здания жилого фонда.

Квартиросъемщикам муниципального жилья по договорам социального найма в ходе переселения также должны быть предоставлены равноценное жилые помещения, площадь которых не менее ранее занимаемых.

В отношении собственников аварийных квартир, закон делает уточнение, касающееся того, что в сумму компенсации взамен старой жилплощади должна входить рыночная стоимость участка земли, на котором находится жилой дом.

Также внесенные в закон изменения наделяют органы государственной власти субъектов РФ компетенцией на использование мер дополнительной помощи, требуемой для расселения аварийного жилья.

Например, финансирование, выделяемое Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, в 2021 году может использоваться для частичной денежной компенсации собственникам квартир в аварийном доме затрат на оплату процентной ставки по ипотечному кредиту размером не более ключевой ставки за пользование кредитными средствами, которые использованы на покупку жилплощади.

Помимо этого, региональные власти могут решить предоставить в отношении граждан-собственников квартир в аварийном жилом доме субсидий на частичную компенсацию расходов на покупку другого жилья. Следует учитывать, что субсидия на покупку жилого помещения выделяется в размере не более разницы между ценой квартиры, равноценной по метражу изымаемой, которая рассчитывается в зависимости от нормативов стоимости кв. метров, и предоставленной компенсацией.

Также в качестве меры содействия может применяться выделение жилого помещения в наемном жилом доме.

Особенности программы расселения

Но использовать вышеуказанные меры поддержки социального характера могут только жильцы, которые владеют жилплощадью в аварийном объекте недвижимости и она является для них единственным жильем, на которое оформлено право собственности в Росреестре.

Лица, которые имеют в собственности другое жилье, пригодное для проживания на постоянной основе, или занимаемые на основании договора соцнайма в ходе расселения аварийного жилья могут взамен получить только выкупную цену за жилплощадь, зарегистрированную за ними.

Также чтобы избежать возможных злоупотреблений и безосновательного получения государственных субсидий, закон устанавливает правило, что квартира, выдаваемая взамен аварийного жилья, не предоставляется жильцам, оформившим собственность на квартиру в многоквартирном жилом доме после присвоения ему аварийного статуса (за исключением лиц, которые приобрели право собственности в порядке наследования).

Эти граждане получают только возмещение за непригодное для проживания жилье, в сумме, не свыше покупной стоимости данной жилплощади.

Правила переселения из муниципального жилья при сносе читайте в статье: правила расселения при сносе дома.

Использование финансовых средств

Новый закон расширил возможные способы использования мер социальной поддержки, оказываемых государственным учреждением Фонд содействия реформированию ЖКХ регионам России на осуществление местных программ расселения граждан.

Денежные средства данного некоммерческого Фонда направляются в субъекты Российской Федерации для формирования маневренного жилищного фонда. После принятия закона органы государственной власти субъектов или муниципальные органы должны выделять гражданам, проживающих в аварийных зданиях, временные жилые помещения на срок до 2 лет.

До завершения данного срока местная администрация обеспечивает жильцов домов, непригодных для проживания, новыми квартирами или уплатить им денежную компенсацию взамен изымаемого жилья в аварийных объектах недвижимости.

Финансирование Фонда может направляться на покупку для расселяемых жителей квартир в жилых домах, включая в новостройках, возведение которых еще не окончено, и в домах-таунхаусах. Указанная норма существовала и раньше, но, в законе уточняется, что такое жилье может быть предоставлено жильцам в собственность или на основании договора социального найма, соглашению найма жилья маневренного жилищного фонда.

Таким образом, принятые изменения в процедуру расселения непригодного для проживания жилья позволяют обеспечить права граждан на широкий перечень мер социальной поддержки.

Привлечение инвесторов

Федеральный закон вводит специальный механизм привлечения средств инвесторов в финансирование проектов комплексного развития городских территорий. Имеются в виду субсидии в отношении отдельных застройщиков, подписавших с местной администрацией соглашения о комплексном развитии территорий, на компенсацию произведенных затрат на исполнение обязательств по покупке для жильцов аварийных домов нового жилья или выплату денежной компенсации.

В законе в настоящее время установлены механизмы защиты инвестиционно привлекательных участков земли от использования для извлечения коммерческой прибыли.

Изменения в законе устанавливают правило целевого использования земельных участков под переселяемыми аварийными объектами. На изъятых территориях возможно размещение только объектов здравоохранения, социального обслуживания, образования и просвещения, объектов коммунального обслуживания, общественного управления, парков, зеленых зон, скверов, обустройство зон для занятий физкультурой, размещение жилья, строительство которых воплощается в действительность за счет средств бюджета.

Это условие не распространяется на земельные участки, на которых находились непригодные для проживания здания, если расселение жителей из них выполнялось в рамках осуществления договора о развитии городских территорий или комплексного развития.

При нарушении данного условия, оказываемая помощь, предоставленная субъекту РФ для расселения жильцов из аварийных жилых помещений, некоммерческой корпорацией по содействию реформирования жилищно-коммунального хозяйства возвращается в бюджет.

Кроме того, меняется порядок предоставления финансирования за счет Фонда реформирования на осуществление восстановительного ремонта и обновление сетей инженерных коммуникаций, процедура возвращения средств, предоставленных некоммерческой корпорацией, вводятся нюансы оказания Фондом содействия на расселение жильцов из аварийного жилья, которое получило такой статус после 01.01.2017 г.

Разработка законопроекта

Следует напомнить, что разработка закона Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России и общественный Фонд содействия реформированию ЖКХ началась в середине 2018 года. За это время произведен анализ реализации программ переселения аварийных домов, выполнявшихся последние десять лет. В этом вопросе субъекты РФ и некоммерческий Фонд значительно продвинулись, а полученные выводы были положены в основу законопроекта.

Региональные исполнительные органы могут самостоятельно выбирать конкретные меры поддержки, требующиеся для осуществления процедуры расселения ветхого жилищного фонда. Бюджетные средства могут применяться для софинансирования ипотечного кредита на льготных условиях, формирования маневренного жилого фонда.

Помимо этого, изменения в закон позволяют привлекать инвесторов для осуществления программ переселения аварийных объектов недвижимости, создавая в населенных пунктах благоприятные жилищные условия.

Видео: Госдума вводит новые механизмы расселения аварийного жилья:

Как улучшить жилищные условия с помощью государства?

Ежегодно сотни тысяч россиян приобретают собственное жилье с помощью государственных жилищных программ. И вы тоже можете войти в их число. Как купить жилье по госпрограмме? Мы разработали специальный сервис «Каталог программ», который позволяет легко подобрать подходящую меру господдержки.

Это правда, что государство помогает улучшить жилищные условия?

Да, сегодня в России действуют как федеральные, так и региональные программы помощи в улучшении жилищных условий. Поддержка может оказываться в самых разных формах, например, в виде сниженных процентных ставок по ипотеке, прямых выплат из бюджета, жилищных сертификатов или предоставления жилплощади.

Какие бывают виды жилищных программ, и как они работают?

Программы бывают трех видов:

Ипотечные программы. Они позволяют гражданам оформить ипотеку по ставке ниже рыночной (разница выплачивается банкам из регионального бюджета) или компенсировать часть затрат на обслуживание кредита (регион помогает гражданину с оплатой первоначального взноса или частично погашает ежемесячные платежи по кредиту).

Неипотечные программы. Как правило предполагают получение гражданами прямой субсидии на покупку жилья (обычно в форме жилищного сертификата).

• Программы льготной аренды. Социальная аренда жилья на льготных условиях (стоимость аренды компенсируется из бюджета полностью или частично).

Какие категории граждан могут получить поддержку?

Господдержку могут получить самые разные льготные категории граждан, в том числе семьи с детьми, работники бюджетной сферы, молодые специалисты, инвалиды. Всего действующие региональные программы затрагивают 45 различных категорий граждан.

Где найти информацию о программах?

Все очень просто. Мы разработали специальный сервис «Каталог программ», с помощью которого можно узнать все подробности о действующих программах с господдержкой и подобрать подходящую с учетом индивидуальных условий.

Как пользоваться сервисом «Каталог программ»?

На странице сервиса представлен каталог, состоящий из 300 федеральных и региональных программ с краткими описаниями условий. Мы проанализировали сотни законов и постановлений и изложили их доступным языком.

Шаг 1. Откройте сервис «Каталог программ» и выберите интересующий вас регион, тип программы ? В каталоге представлены 5 типов программ:
•Арендные дома. Данная разновидность программ позволяет арендовать жилье на льготных условиях (вся стоимость аренды или ее часть компенсируется из бюджета).
•Региональные ипотечные. В большинстве российских регионов действуют собственные программы, с помощью которых граждане могут оформить ипотеку по льготной ставке или компенсировать часть расходов на обслуживание кредита.
•Региональные неипотечные. Включают меры поддержки, которые предполагают прямые выплаты из регионального бюджета на улучшение жилищных условий (без оформления ипотеки).
•Федеральные ипотечные. Позволяют получить ипотеку по льготной ставке при этом расходы компенсируются из федерального бюджета.
•Федеральные с софинансированием. Программы реализуются с участием федеральных и региональных бюджетов. и категорию граждан.

Шаг 2. Сервис покажет вам подробную информацию о всех программах, действующих на территории региона, а также их условиях.

Шаг 3. С помощью сервиса можно прочитать подробную информацию о каждой действующей программе (об ее условиях, требования к участникам, необходимые документы, контактную информацию).

Шаг 4. Если у вас возникли дополнительные вопросы, вы можете обратиться в организацию, указанную в описании, или позвонить по телефону горячей линии 8 800 775-11-22