Образец предварительного договора купли продажи квартиры для опеки

Как грамотно составить предварительный договор купли продажи квартиры для органов опеки – образец документа

Необходимо предоставить предварительный договор купли-продажи для опеки вместе с другими документами, чтобы получить разрешение на сделку, в которой принимают участие несовершеннолетние. Он составляется в соответствии с существующими требованиями. Обычно соглашение носит типовой характер, но иногда в нем прописываются дополнительные условия.

Где и для чего требуют?

Этот договор является обязательным в процессе оформления любой сделки с недвижимостью. Особое внимание ему уделяют, когда есть доля у несовершеннолетних. Закон предусматривает возможность проведения сделок с их участием только с согласия отдела опеки.

Это сделано, чтобы родители не ущемляли права своих детей. Если планируется одновременно продажа одного жилья и покупка нового, то нужно предоставлять оба договора.

Когда происходит только продажа, нужно обязательство о выделении долей в другом помещении (указывается адрес и предоставляются бумаги на объект). Оно оформляется у нотариуса.

Одобрение можно получить, если:

• новый объект не является аварийным/ветхим;
• условия проживания в новом жилье не хуже;
• школа/детский сад и другие необходимые учреждения находятся в относительной близости;
• родители выделяют детям эквивалентную долю или долю, размер которой больше.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры для органов опеки?

• требуется прописать всех участников сделки, в том числе несовершеннолетних;
• указать размер долей каждого собственника;
• написать, сколько именно квадратных метров в новом жилье будет выделено несовершеннолетним;
• указать срок исполнения обязательств перед несовершеннолетними.

Образец предварительного договора для опеки

В зависимости от вида сделки необходимо предоставлять договор купли-продажи или дарения. У каждого из них есть свои особенности в составлении. Необходимо понимать, что продажа между близкими родственниками осуществляться не может, им можно только подарить имущество/недвижимость. Стоит рассмотреть особенности составления соглашения более подробно.

Купля-продажи квартиры, ее доли или дома с земельным участком

В договоре купли-продажи квартиры, ее доли или дома с земельным участком указываются следующие пункты:

• полные данные о сторонах;
• адрес объекта;
• стоимость сделки и способ осуществления взаиморасчетов;
• сведения о предоставлении залога (с указанием суммы);
• условия хранения залога и его возврата при отказе в совершении сделки;
• размер долей, выделяемых детям.

[expert_bq не регламентирует, сколько квадратных метров нужно выделить детям, поэтому многие родители дают им 1/100. Это делается, чтобы не возникало проблем при новом переезде, так как требуется выдать долю, размер которой не будет меньше в количественном эквиваленте.[/expert_bq]

Дарение недвижимости

Оно оформляется в соответствии с требованиями статьи 572 ГК РФ. Так, одна сторона отдает второй определенный объект в безвозмездное пользование. Если возникает встречное обязательство, то соглашение не может быть признанным действительным (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Вот что должно содержаться в документе:

• сведения о сторонах;
• описание объекта (адрес, площадь, этаж и так далее);
• наименование правоустанавливающих документов;
• перечисление прав каждой стороны с указанием долей;
• момент передачи недвижимости в собственность;
• порядок изменения собственника;
• способ регистрации;
• решение разногласий;
• подписи сторон.

Этот договор можно заполнять от руки, но предпочтительнее использовать компьютер. Образец соглашения возможно скачать в интернете. Чтобы точно все было выполнено правильно, стоит проконсультироваться с юристом.

Он проверит бумагу на соответствие действующим требованиям и скажет, насколько велика вероятность получения отказа при обращении в органы опеки.

Таким образом, от того, как составлен договор дарения/купли-продажи, зависит решение специалистов службы опеки. Они высчитывают на основании данных долей и общей площади недвижимости, сколько квадратных метров было у ребенка в одной квартире и сколько планируется выделить в новой.

Если площадь в новом объекте будет меньше, то в разрешении на сделку будет отказано, несмотря на условия проживания. Обычно ответ дается в течение 10 ней. Но при переезде в другой регион необходимо ждать ответа до 30 дней.

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

С целью подтверждения намерений относительно купли-продажи квартиры стороны могут заключить предварительный договор (ПДКП). Такое соглашение носит добровольный характер, оно выполняет обеспечительные и гарантийные функции. Обязателен ли ПДКП в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних, недееспособных или частично дееспособных лиц? Органы опеки и попечительства следят за тем, чтобы права этих людей не были нарушены – на рассмотрение комиссии требуется предоставить ряд документов.

✅ Дееспособность

В соответствии с законодательными нормами заключать любые соглашения можно только с людьми, полностью осознающими последствия своих действий. Если человек является недееспособным или частично дееспособным, то обязательным условием является наличие у него законного представителя и согласование действий с органами опеки и попечительства (ООП).

🔻 Дети до достижения совершеннолетия

Дети до достижения 6 лет считаются недееспособными, поскольку в силу своего возраста они не могут отвечать за свои поступки. Заключение сделок от имени ребенка ложится на плечи законных представителей (родителей, усыновителей).

С 6 до 14 лет некоторые действия ребенок уже может выполнять самостоятельно, но неполная дееспособность не дает права на заключение двухсторонних договоров, требующих государственной регистрации – функции по оформлению и подписанию ДКП, а также ответственность за последствия действий возложены на родителей (усыновителей). К сделкам с имуществом несовершеннолетнего применяются правила, предусмотренные ст. 37 ГК РФ (п.2, 3). Подписи ставит опекун. Присутствие ребенка не требуется.

В возрасте 14-18 лет несовершеннолетний признается частично дееспособным. Он уже имеет право распоряжаться доходами и самостоятельно совершать ряд действий (ст. 26 ГК РФ), но купля-продажа жилья требует получения письменного согласия попечителей (родителей, усыновителей).

В отличие от опекунства, попечительство не подразумевает совершения купли-продажи от имени ребенка – родитель (усыновитель) может только воспрепятствовать заключению договора или дать согласие. Присутствуют на сделке и ставят подписи в документах оба – и подопечный, и его попечитель. Вплоть до 18 лет обязательным условием является получение разрешения от органов опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетнего.

🔻 Взрослые

Помимо детей недееспособными или ограниченно дееспособными могут быть и взрослые. Недееспособность становится следствием слабоумия или душевной болезни. Признается она только через суд – обратиться могут родственники, органы опеки. В случае принятия положительного решения все юридически значимые действия берет на себя опекун.

Ограничения дееспособности удается добиться, если человек злоупотребляет алкоголем или принимает наркотики. Поскольку затуманенное сознание не дает возможности принимать обдуманные решения и осознавать их последствия, контроль над действиями подопечного берет попечитель. Без его подписи и личного присутствия, а также без получения разрешения от ООП купля-продажа квартиры будет считаться недействительной.

✅ Законодательные нормы

ООП – государственный орган, стоящий на страже интересов несовершеннолетних, а также взрослых людей, признанных судом недееспособными (частично дееспособными). Выполнять любые юридические действия, прямо или косвенно затрагивающие их интересы, законный представитель имеет право только после получения письменного разрешения от органов опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ).

Запрашивать разрешение ООП нужно, если продаваемое имущество принадлежит опекаемому лицу или у него имеется прописка на жилплощади продавца. Если двухсторонний договор подразумевает приобретение имущества в пользу опекаемого, то разрешение ООП не требуется.

В соответствии со ст. 37 ГК РФ, законный представитель не имеет права продавать квартиру себе, своему супругу или близким родственникам опекаемого.

Федеральный закон №48-ФЗ от 24.04.08 г. регулирует процедуру реализации имущества несовершеннолетнего (недееспособного, частично дееспособного), но территориальные органы исполнительной власти имеют право принимать собственные административные регламенты по предоставлению услуг, касающихся выдачи разрешения. Несмотря на то, что обязательное предоставление предварительного договора купли-продажи не закреплено законодательно, этот документ требуют в большинстве регионов – объясняется это тем, что соглашение наиболее полно раскрывает условия сделки и дает возможность оценить ее влияние на интересы недееспособного лица.

✅ Схема обращения в ООП

После того как предварительный договор составлен, для получения разрешения нужно обратиться в органы опеки и попечительства по месту фактического проживания несовершеннолетнего или недееспособного (частично дееспособного) лица. В контролирующий орган подается полный пакет документов.

В случае с несовершеннолетними обратиться должны оба родителя (усыновителя) – не имеет значения, проживают они вместе или находятся в разводе. Ходатайство подается:

• от имени законных представителей, если ребенок недееспособен;
• самим ребенком в присутствии родителей (усыновителей), если он достиг возраста 14 лет.

В некоторых регионах требуют присутствия второй стороны сделки.

Если по объективным причинам один из родителей (усыновителей) присутствовать не может, то опекунский совет должен принять решение, позволяющее другому родителю выполнять необходимые действия самостоятельно (оформляется письменное разрешение). В случае смерти одного из родителей (усыновителей) или длительного отсутствия вестей о нем необходимо подтвердить это документально. Если взрослый человек признан недееспособным или частично дееспособным, то обратиться в ООП должен его опекун (попечитель).

В заявлении, составляемом в присутствии инспектора управления соцзащиты, указывается, что права и интересы несовершеннолетнего (недееспособного) будут соблюдены. Помимо заполнения бумаг проводится устное собеседование.

На принятие решения отводится 15 дней, но срок может быть увеличен – представители органа исполнительной власти должны изучить все аспекты дела.

🔻 Документы

Для получения разрешения на проведение купли-продажи требуется предоставить пакет документов:

• свидетельство о рождении или усыновлении несовершеннолетнего;
• паспорта, свидетельство о браке/разводе;
• письменное согласие от несовершеннолетнего старше 14 лет (частично дееспособного лица), а также предварительный договор купли-продажи;
• правоустанавливающие документы на продаваемую/приобретаемую квартиру, выписки из ЕГРН и домовой книги, технический план, справка из БТИ, информация о стоимости объектов;
• обязательство о выделении доли (требуется заверение документа нотариусом);
• реквизиты (лицевые счета).

Дополнительно могут потребоваться справки из школы и с места работы. Если обстоятельства изменились, и будет приобретаться другой объект, то потребуется новое обращение в орган исполнительной власти.

🔻 Требования к оформлению ПДКП для опеки

Несмотря на временный характер ПДКП, все сведения, которые в нем указаны, должны быть впоследствии перенесены в основной договор. Значительное несоответствие между предварительным и основным ДКП не допускается – потребуется вновь получать письменное разрешение от ООП.

Список документов для заключения предварительного договора аналогичен тому, который был собран для ООП. Дополнительно предоставляется полученное там разрешение на проведение сделки.

В тексте не должно быть содержательных и формальных ошибок. Помимо описания доли недееспособного лица указываются следующие данные:

• место, дата, персональные данные сторон;
• характеристики объекта недвижимости (рекомендуется максимально подробно описать его);
• ссылка на выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ (квартира получена в результате дарения, купли-продажи, перешла по наследству, была приватизирована);
• точная стоимость (цифрами/прописью), порядок внесения аванса (задатка) и проведения полного расчета;
• обязанности/права сторон, ответственность в случае неисполнения условий;
• наличие обременений и сроки устранения;
• сведения о лицах, прописанных на жилплощади или временно выписанных и сроки, в течение которых все жильцы должны быть выписаны;
• информация о задолженности по квартплате;
• подтверждение того, что соглашение не является кабальным (заключается без принуждения);
• даты вступления в силу ПДКП и заключения ДКП;
• подписи.

ПДКП заключается в 3 экземплярах – по 1 получают стороны сделки и 1 – ООП. На регистрацию документ не подается, нотариальное заверение не требуется.

Если сделка проводится от имени недееспособного лица или ребенка, не достигшего возраста 14 лет, то в графе покупатель/продавец приводится его ФИО, но подпись ставит только родитель или опекун.

🔻 Срок действия ПДКП и разрешения от ООП

Срок действия ПДКП, предоставляемого в органы опеки, указывается при его подписании сторонами. Если дата заключения основного договора не приведена, то, в соответствии с положениями гражданского законодательства, устанавливается срок равный 1-му году. Если в этот период соглашение не будет заключено, то ПДКП теряет свою силу.

Полученное от ООП разрешение, как правило, считается действительным на протяжении месяца. Точные сведения можно получить в оформлявшей документ инстанции.

✅ Причины отказа при обращении в ООП

Органы опеки не дадут согласия на проведение сделки, если в ее результате ухудшатся:

• финансовое состояние несовершеннолетнего (опекаемого) – доля будет меньше по площади или окажется дешевле;
• условия проживания (новое жилье будет расположено в ветхом/аварийном или несоответствующем санитарным нормам здании).

Если решение ООП законный представитель (опекун, попечитель) считает несправедливым, то для обжалования можно обратиться в районный суд (срок ограничен 3-мя месяцами). Прежде чем подать иск, рекомендуется подготовить документы, которые убедят суд в целесообразности заключения соглашения. Придется оплатить госпошлину (300 руб.).

Если решить вопрос не удалось, необходимо расторгнуть предварительные договоры – разрыв соглашений чаще всего влечет штрафные санкции.

✅ Как получить одобрение ООП?

Чаще всего ООП одобряет сделки, которые подразумевают параллельную покупку жилья взамен проданной. Чтобы получить разрешение, стоит грамотно составить сразу 2 предварительных договора купли-продажи. В одном из них будут оговорены условия продажи недвижимости, в другом – приобретения нового объекта. Если удастся доказать, что покупаемая недвижимость не уступает в метраже, стоимости, количестве комнат, благоустроенности, окружающей инфраструктуре предыдущей, то проблем с проведением сделок не будет.

С гораздо более низкой вероятностью ООП одобрит продажу жилья с внесением денежной суммы на счет недееспособного лица. Если планируется такая сделка, необходимо будет обеспечить прописку в благоустроенном жилье.

После получения одобрения ООП в указанный в предварительном договоре срок необходимо:

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Процедура продажи и покупки квартиры может содержать ряд сложностей. Чтобы официально закрепить каждую достигнутую договоренность, целесообразно заключить соглашение. Документ может включать основные пункты, в отношении которых между сторонами были споры. Хотя заключение контракта не является обязательным, в случае отложения основного договора лучше закрепить на бумаге основные условия. Рассмотрим, как оформить предварительный договор купли-продажи доли в квартире.

Понятие предварительного контракта купли-продажи

Ст. 429 ГК РФ предусматривает возможность оформления контракта купли продажи квартиры на предварительной основе. Это письменное соглашение, которое включает все основные условия основного документа. Основной целью контракта является закрепление достигнутой договоренности между потенциальными сторонами.

Закон не обязывает стороны оформлять предварительный контракт. Стороны свободны в данном решении.

Популярные причины заключения контракта:

1. Оформление ипотеки. Если стороны пришли к соглашению о цене, порядке расчетов, то можно оформить предварительный контракт. Зачастую при оформлении ипотеки, банк настаивает на предоставлении документа.
2. Объект продажи находится в долевой собственности. В соответствии с законодательством, сособственники имеют преимущественное право выкупа. Если продавец уверен, что совладельцы не желают покупать его часть, то он может найти покупателя из числа третьих лиц. На период соблюдения преимущественного права (30 дней) можно оформить договор предварительно.
3. Продавец не является собственником. Зачастую такая ситуация возникает, если гражданину необходимо дооформить право собственности. Например, объект получен в наследство или проходит процесс приватизации. Стороны заключают предварительное соглашение, чтобы закрепить намерения друг друга.
4. Особые обстоятельства. Возникают много причин, которые препятствуют немедленному оформлению основного договора. Для удостоверения намерений можно подписать соглашение предварительно.

Для чего необходим предварительный контракт

В случае продажи доли в квартире стороны могут оформить договор предварительно. Он требуется, чтобы официально изложить основные условия сделки.

Контракт купли-продажи, как основной, так и предварительный оформляется в письменной форме.

Сведения, которые должен содержать документ

Если одна из сторон уклоняется от оформления основного договора, то вторая имеет право обратиться в суд для принуждения к совершению сделки (ст. 445 ГК РФ). Обращение в суд возможно в течение 6 месяцев с момента, когда срок действия первого соглашения истек.

Правила оформления

В соответствии со ст. 429 ГК РФ форма предварительного контракта должна полностью соответствовать форме основного соглашения, предусмотренного для такого вида сделок. С 2016 года сделки в отношении долей в недвижимости подлежат нотариальному удостоверению. Поэтому первое соглашение в отношении доли в жилом помещении необходимо удостоверить нотариально.

Важно! Соглашение, которое не было нотариально удостоверено, не считается заключенным. В случае отказа одной стороны от заключения сделки, другая не сможет обратиться в суд для принуждения к заключению договора.

Порядок действий при продаже доли:

1. Уведомление сособственников. Документ оформляется исключительно в случае, если покупателем доли будет являться третье лицо. Если покупателем будет выступать совладелец, то уведомление других долевых собственников не требуется.
2. Предоставление 30дневного срока для принятия решения долевыми собственниками. В указанный период совладельцы должны сообщить о своих намерениях. Если ни один из сособственников не решает купить долю, то она может быть продана третьим лицам. Срок начинает исчисляться с момента вручения уведомления совладельцу.
3. Оформление контракта предварительно. Документ должен включать основные сведения о сделке. После того, как продавец и покупатель приходят к согласию в отношении основных условий сделки, соглашение подлежит нотариальному удостоверению.
4. Оформление постоянного договора. Документ заключается в срок, установленный первым контрактом. Но не позднее 12 месяцев с его оформления.

Стоимость затрат на оформление соглашения значительно различается в зависимости от субъекта РФ, в котором располагается жилое помещение. В [current_date format=’Y’] году в Москве необходимо оплатить госпошлину в размере 500 р. и расходы на правовые и технические услуги в размере 11 000 р.

Задаток в предварительном договоре

Под задатком понимается финансовое обеспечение сделки. Его целью является предотвращение неисполнения договора.

Ст. 380 ГК РФ предусматривает обязанность сторон оформить информацию о задатке в письменной форме. Одним из вариантов оформления расписки по задатку является включение сведений о задатке в предварительный контракт.

Принцип действия задатка:

1. Если от заключения сделки уклоняется продавец, то он возвращает задаток в удвоенной сумме.
2. Если от сделки уклоняется покупатель, то задаток остается у продавца.
3. Если стороны не предпринимают активных действий для заключения контракта, то средства задатка должны быть возвращены покупателю (Определение ВС РФ от 15.01.2019 года № 18-КГ18-232).

Поэтому вернуть задаток от продавца возможно в случае, если он не отказывается от заключения договора, но и не предпринимает активных действий для его оформления.

Пример. Илья и Петр заключили предварительный контракт о покупке доли в квартире. Илья передал в обеспечение сделки 50 000 р. Сведения о передаче задатка были включены в соглашение. Через 12 месяцев основной документ так и не был оформлен. Через месяц, Илья обратился в суд с иском о возврате средств, переданных в качестве задатка. Петр отказался от добровольного возврата задатка. Суд удовлетворил требования истца, так как продавец не предпринимал активных действий для заключения основного договора.

Активными действиями считаются:

• телефонные звонки;
• направление письма с просьбой о заключении договора;
• направление телеграммы;
• направление электронных сообщений;
• направление писем по электронной почте.

Если ответчик не может доказать, что он предпринимал активные действия, то решение принимается в пользу истца.

Важно! Обязательным условием является указание в письменной форме информации, что средства были перечислены именно в качестве задатка. В противном случае они будут считаться авансом.

Образец соглашения купли-продажи доли в квартире

Образец документа для купли-продажи доли в квартире

Образец соглашения купли-продажи квартиры с долями детей

Образец документа для купли-продажи квартиры с долями детей

Образец соглашения купли-продажи квартиры с долями

Образец документа для купли-продажи квартиры с долями

Купля-продажа долей в недвижимости имеет ряд нюансов. Если стороны пришли к договоренности, но не могут оформить контракт немедленно, на помощь придет предварительный договор. В оформлении поможет специализированный юрист. Специалист поможет грамотно заключить документ, чтобы избежать рисков для сторон. Опишите ситуацию или оставьте контакты в форме обратной связи, и юристы нашего сайта придут на помощь.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Предварительный договор купли-продажи квартиры – Образец, бланк 2021 года

Гражданский кодекс разрешает участникам сделки оформлять предварительный договор купли-продажи квартиры. О том, что это такое, и зачем он нужен, расскажем в этой статье.

Достаточно представить ситуацию, когда стороны договорились совершить сделку по продаже квартиры. Для этого продавцу необходимо собрать целый пакет документов. Чтобы приступить к данным действиям, он хочет быть уверенным, что покупатель не передумает. Да и сам покупатель нередко желает перестраховаться. В такой ситуации стороны по обоюдному согласию оформляют предварительный договор купли-продажи квартиры. По сути, он гарантирует, что стороны настроены на совершение данной сделки максимально серьезно.

Файлы для скачивания:

Форма

При выборе формы для составления предварительного договора, необходимо учитывать, как будет оформляться основное соглашение. Эти два документа должны быть составлены в одном стиле. Несложно догадаться, ПД должен содержать все существенные условия основного соглашения. Подробно описываются характеристики объекта сделки. Достаточно часто здесь указывают, в течение какого периода нужно составить основной договор. Если одна из сторон не выполнит свои обязательства, суд может заставить ее принудительно оформить договор по купле-продаже.

(Видео: “ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ”)

Нужно ли нотариальное заверение

Острой необходимости в обращении к нотариусу здесь не существует. Но бывают ситуации, когда сторонам все-таки приходится обращаться в нотариальную контору. Так, если предполагается, что основной договор будет заверяться нотариусом, то и предварительный документ также должен подвергаться данной процедуре. Также никто не запрещает участникам сделки заверить предварительный документ по своей инициативе. Естественно, стороны должны принять такое решение обоюдно. Хотя, как уже было сказано, в большинстве случаев оформление такого документа обходится без нотариальной подписи.

Чем отличается предварительный договор от основного

Как сказано выше, предварительный документ подтверждает, что участники сделки готовы составить основной договор в скором времени. ПД можно считать гарантией для обеих сторон. Многие найдут сходства между этими двумя соглашениями, но все-таки важные отличия здесь имеются:

1. В ПД нет необходимости подробно описывать объект сделки.
2. Если условия ДКП не выполняются, не исключены судебные разбирательства. С ПД немного проще. По сути, на его участников не возлагается ответственность. Хотя, все чаще стороны все-таки прописывают ответственность отдельным пунктом, что позволяет рассчитывать на компенсацию при отказе от оформления основного ДКП.
3. Перед составлением ДКП покупатель может изменить цену. И за это не несет никакой ответственности. Но если составлен ПД, в котором цена указана, то при оформлении основного договора ее менять категорически запрещено.
4. Основной договор действует в течение времени, которое понадобится для выполнения всех необходимых действий. Например, это оформление и сбор документов, регистрационные мероприятия и др. При необходимости срок действия ДКП можно продлить. А вот ПД заканчивается после оформления основного документа, или же здесь прописываются конкретные сроки действия.
5. Основное соглашение необходимо зарегистрировать в государственных органах. Для ПД в таких действиях нет надобности.
6. Бывает так, что продавец ждет какую-то справку, соответственно, полный пакет необходимых документов еще не готов. Оформить основное соглашение не получится. Но можно составить ПД.

(Видео: “Советы нотариуса: предварительный договор купли-продажи”)

Для чего нужен предварительный договор

Конечно, необходимость в оформлении ПД возникает далеко не всегда. Если все готово, то можно сразу оформлять основное соглашение. После выполнения всех необходимых действий производится расчет, и передача недвижимости покупателю. Затем сделка регистрируется в государственном органе.

Хотя нередко возникают обстоятельства, когда не получается сразу оформить ДКП. Часто этому мешают сложности со сбором и получением необходимой документации. Значит, немедленное оформление становится невозможным. Но стороны намерены составить его в ближайшее время. Об этом они и договариваются в ПД. Так, из наиболее распространенных ситуаций, когда оформляется ПД, можно выделить:

• покупателю необходимо определенное время, чтобы лично убедиться в правильности проведения сделки. Например, он может проверять недвижимость на предмет обременений;
• продавец не успел собрать полный пакет документов, ведь получение той или иной справки может занять длительное время;
• участники сделки на данный момент не могут лично встретиться, перенося встречу;
• покупатель не успел собрать нужную сумму, но при этом продавец готов некоторое время подождать;
• квартира имеет какие-то обременения, для снятия которых необходимо определенное время.

Вообще, стороны имеют право оформлять предварительный договор и в любой другой ситуации. Главное его условие – обоюдное согласие участников сделки.

Варианты составления

Бывают ситуации, когда оформление предварительного договора нежелательно. Например, когда покупатель собирается взять в банке ипотечный кредит. Таким образом, банк является третьей стороной, которая дает деньги на приобретение квартиры. Но можно представить ситуацию, когда покупатель и продавец составили ПД. А позже выяснится, что банк не дал кредит. В этом случае сделка срывается по вине покупателя. Соответственно, он будет нести ответственность.

Нередко предварительный договор подразумевает передачу задатка. Именно так продавец получает полную гарантию того, что основной договор будет обязательно составлен. Хотя крайне важно предусмотреть даже самые неприятные моменты. Например, если сделка все-таки сорвется, на каких условиях будет возвращаться задаток.

При составлении договора нужно четко указать, что вносится задаток, который является гарантией выполнения своих обещаний. Законом определено, если сделка срывается по вине покупателя, то продавец имеет право задаток ему не возвращать. Когда продавец отказывается от совершения сделки, он должен вернуть задаток, увеличенный вдвое. Естественно, передача задатка должна сопровождаться составлением расписки. Так как отказ от составления основного договора несет значимые последствия, многие выбирают именно сделку с задатком.

Также стороны могут оформить ПД с авансом. От задатка он отличается тем, что, несмотря на срыв сделки, аванс возвращается. Именно поэтому в расписке и ПД нужно указать, что это именно аванс.

Необходимые документы

Для оформления ПД стороны должны иметь при себе определенные документы:

• паспорта;
• выписки из ЕГРН;
• выписки из домовой книги;
• справки из БТИ.

Нужно понимать, при совершении сделки большие риски несет именно покупатель. Соответственно, он может проявить инициативу, попросив продавца о предъявлении дополнительной документации. Поэтому перечисленный список можно расширить.

Как оформить предварительный договор

Чтобы ПД считался официальным документом, необходимо помнить о трех главных правилах его оформления:

1. В названии необходимо указать «Предварительный договор».
2. Отметить, какие именно действия должны выполнить стороны, чтобы в отмеченный срок составить основной ДКП.
3. Условия составления основного ДКП.

Таким образом, кроме названия, здесь важно присутствие условий основного ДКП и самого ПД. Естественно, все указанные сведения должны быть идентичны с той информацией, которая будет указана в основном документе. Нужно постараться избегать каких-либо ошибок или опечаток, ведь они могут существенно искажать информацию.

Содержание договора

Как и у любого официального документа, здесь необходимо название, отображающее суть оформления. Место и дата совершения сделки также должны быть проставлены. Ниже прописываются сведения об участниках сделки.

Далее идет основная часть, в которой указываются все подробности сделки:

1. Предмет договора

Здесь необходимо отметить, что стороны собираются в скором времени оформить ДКП квартиры. Описывается сама недвижимость. Отмечается адрес, по которому находится жилище, площадь, число комнат, другие идентифицирующие данные.

1. Стоимость и расчеты

Здесь указывается, какая цена назначена за квартиру. Логично предположить, пишется та же сумма, которая будет указана в основном документе. Оформляя ПД, продавец не имеет права требовать уплаты полной стоимости, пока не будет оставлен основной договор.

1. Задаток

Что касается задатка, продавец может его потребовать. При этом он должен дать расписку. Кроме этого, в договоре прописывается целый раздел, посвященный описанию условий получения задатка.

1. Заключительные положения

Этот раздел предназначен для того, чтобы прописать какие-то дополнительные сведения. Например, можно указать, сколько копий имеет данный документ, при каких условиях будут разрешаться споры. Также можно описать, какая сторона оплачивает расходы, связанные с оформлением, на каких условиях ПД разрешается расторгать.

Если стороны желают, можно указать дополнительные пункты. Например, многие стараются подробно описывать обязанности и права сторон. Нелишним будет указать, как будут передаваться оплата и ключи от квартиры, какую ответственность понесут стороны при невыполнении условий.

Срок действия

Действие предварительного договора заканчивается тогда, когда подписывается основной ДКП. Как правило, этот срок прописывается в ПД. По сути, он «заставляет» участников сделки поторопиться. Если не успеть, виновная сторона понесет ответственность, так как она не успела выполнить обещанное в отведенный период.

Указывать срок действия стороны не обязаны. При его отсутствии предварительный документ будет действовать в течение одного года. Если за это время не заключается ДКП, ПД утрачивает свою силу. Хотя в большинстве случаев участники сделки все-таки определяют срок. Вовсе не обязательно, чтобы действие ПД было привязано к определенной дате. Стороны могут решить, что предварительный документ будет действовать, пока не подготовятся все документы, необходимые для оформления ДКП. Вообще, стороны здесь не ограничены. По срокам действия они могут принять любое решение. Главное, чтобы оно было обоюдным.

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки: образец 2022 года

Предварительный договор купли продажи квартиры для опеки – это один из основных документов, разрешающий и предварительно подтверждающий будущую сделку с недвижимостью. С его помощью можно защитить несовершеннолетнего от потери квадратных метров жилья, положенных ему по закону.

Для чего нужен и особенности составления.

ПДКП или предварительный договор для ООП заключают стороны, намеренные совершить сделку с недвижимостью. Составление документа – это добровольное решение, он призван дополнительно обеспечить гарантию по чистоте сделки.

Но в отношении несовершеннолетних, недееспособных лиц сотрудники ООП часто требуют составить ПДКП, чтобы риски были минимальны.

Важно! По закону любые сделки разрешено проводить только с лицами, которые осознают, что делают и могут понимать последствия.

Если человек признан недееспособным по возрасту, состоянию здоровья, то по закону все сделки проходят через ООП.

Дети до 18 лет.

До 6 лет ребенок считается недееспособным и не может отвечать за поступки. Не стоит путать возрастную недееспособность, фактически отсутствие опыта и незнание законов, с умственной неполноценностью. Такие дети по заключению врача не дают отчета действиях на любом этапе развития.

С 6 до 14 лет признается частичная недееспособность, все сделки проходят через ООП и законные представители детей заключают их от имени ребенка.

Он, в свою очередь, имеет право высказаться по некоторым моментам.

Все действия происходят согласно правилам по ст. 37 ГК РФ (п. 2,3), присутствие несовершеннолетнего не требуется, а подписывает документы за него опекун (родитель).

С 14 до 18 лет ребенок может ряд действий совершать самостоятельно на основе ст. 26 ГК РФ.

Но куплю-продажу имущества он не может провести без согласия опекуна (родителя, попечителя). С этого же возраста с ребенка могут спросить в суде, если от сделки получен вред.

Важно! Попечитель имеет право только дать или не дать согласие на сделку, но совершать куплю-продажу не в его ведении. Подросток и его попечитель ставят подписи в ДКП, а курируют сделку сотрудники ООП.

Как исключение, в 16 лет может быть признана полная дееспособность, если несовершеннолетний вступил в брак, родил ребенка, имеет собственный законный стабильный доход (ИП, фирма, гос.служба и пр.).

Сама процедура проходит с согласия родителей, попечителей, самого несовершеннолетнего, ООП или суда.

Взрослые.

Человек после 18 лет тоже может быть признан ограниченно или полностью недееспособным. Здесь чаще принимают во внимание физическое, умственное отклонение.

Признать статус можно только через суд, имея на руках медицинское заключение. Если суд подтверждает это, все сделки проходят через опекуна.

Частично (ограничено) недееспособным чаще признаются люди, злоупотребляющие наркотиками, алкоголем.

Законодательная основа.

Выдача предварительного разрешения органа опеки – это обязательная процедура на основании ст. 292 ГК РФ.

Запрос посылают в случае, если опекун (попечитель) решил продать недвижимость, принадлежащую ребенку или у несовершеннолетнего есть доля в квартире, собственником которой является продавец.

Разрешение ООП не нужно если в ДКП прописан пункт о приобретении, выделении адекватной доли в новом жилье, для ребенка. Т.е. здесь права не нарушаются, дети получают, а не теряют.

Приобретение равноценного жилья.

После продажи опекун обязан либо выделить долю, купить отдельное жилье или положить на счет ребенка сумму, адекватную стоимости жилья.

Новое жилье не может быть хуже по нормативам и уступать старому, если речь идет о прописке. Чтобы сделка была честной опекун предварительно нотариально заверяет документ и берет на себя обязательства.

По ст. 37 ГК РФ опекун (попечитель, родитель) не может продать квартиру себе, своему супругу, родственнику несовершеннолетнего и т.п.

Все действия по ПДКП проходят по ФЗ № 48-ФЗ от 24.04.08 г., но местные власти имеют право вносить коррективы не ущемляющие права ребенка.

Важно! Если имущество несовершеннолетнего было продано без одобрения ООП, то в суд готовится иск и сделка признается недействительной.

Имущество возвращается ребенку, опекун (родитель, попечитель) обязан будет вернуть все средства, полученные в ходе незаконной сделки.

Скачать образец предварительного договора для опеки.

ПДД или дарственная: есть ли разница.

Предварительный договор дарения для опеки по ст. 429 ГК РФ – это соглашение между одариваемым и дарителем.

В документе указывают, что является предметом дарения (доля, вся квартира), кто участвует, какие обязательства есть у сторон, условия прохождения сделки и срок, когда планируется заключить основной договор дарения.

Документ – гарантия того, что даритель в будущем планирует завершить законную сделку. Если одна из сторон не выполнит обязательства, то «обманутый» (его представитель) может подать в суд.

Примером ситуации может служить обещание дяди, бабушки или иных родственников ребенка подарить ему долювсе жилье после определенного возраста. Чтобы это было не голословно представители ребенка настаивают на создании предварительного договора дарения.

Преддоговор и дарственная – два разных документа. Нельзя считать, что при составлении преддоговора жилье у ребенка « в кармане», несмотря на то, что многие пункты документа схожи, его нужно утвердить окончательно, составив основной договор дарения.

Куда обращаться: образец договора.

Все сделки по ПДКП проходят через нотариуса. Составить предварительный договор для опеки и увидеть его образец можно у юриста, нотариуса.