Как уведомить ук о расторжении договора управления

Всё о том, можно ли отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция по расторжению договора с УК

Управление многоквартирными домами может осуществляться по-разному. Некоторые владельцы отдают полномочия созданному товариществу или домовому комитету, другие доверяют домовое хозяйство управляющим компаниям. Передав полномочия УК (управляющая компания), остаётся надеяться на добросовестность и её желание выполнять свои обязательства в полном объёме и в установленные сроки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли расторгнуть договор с УК?

В принципе, чтобы отказаться от УК достаточно того, что собственник выражает недовольство в отношении проведённых работ и их качества. Если же владельцев, выражающих негодование много, то замена УК пройдёт без каких-либо препятствий (статья 162 ЖК РФ).

Основаниями могут быть:

• не представление УК необходимой информации, которую запрашивал собственник (о правилах раскрытия информации читайте тут);
• невыполнение своих обязанностей по обслуживанию дома;
• отказ в предоставлении услуг, которые зафиксированы в соглашении;
• некачественное выполнение работ и оказанных услуг;
• окончание срока действия соглашения;
• негативный подход и некорректное отношение к собственникам (грубость, хамство и т. д.).

Как видим, в определенных случаях можно отказаться от услуг управляющей компании.

Пошаговая инструкция: что нужно предпринять?

1. Создание инициативной группы.
2. Проведение разъяснительных бесед со всеми жильцами дома.
3. Подготовка к собранию.
4. По истечении срока соглашения с УК проводят общее собрание с предложениями об отказе от УК и собирают голоса каждого жителя.
5. Принятие коллективного решения о замене УК.

Встречаются ситуации, которые требуют немедленного вмешательства, и прекращения отношений с УК в срочном порядке. В таком случае не стоит ждать, когда закончится срок действия договора, а нужно начинать действовать.

Предоставление доказательств

Согласно законодательству собственники имеют право досрочно расторгнуть соглашение с УК.

Но для принятия такого решения необходимы подтверждающие доказательства. Одним из них может стать несоблюдение условий, оговоренных в заключённом договоре.

Например, УК согласно определённым пунктам обязуется проводить уборку подъездов и прилежащих к ним территорий. Но эти обязательства не были выполнены ни разу, несмотря на жалобы жильцов. Тем не менее, каждый владелец ежемесячно оплачивал эти услуги.

Или недобросовестное отношение и подход к ремонту. Произвели замену водопроводной трубы, а проблемы, которые были до её замены так и остались.

Некорректные и недостоверные данные, отражённые в отчётах для жильцов, также являются существенными доказательствами вины УК. Например, прописано одно количество израсходованных материалов, а фактически установлено гораздо меньше. Цена работ может также отражаться неверно и быть завышена.

Возможна и такая ситуация: работники УК ежемесячно собирают деньги на ремонт, например, крыши. Обещают, что ремонт скоро будет произведён, но, к сожалению, ничего не делают. На жалобы и вопросы проживающих людей не реагируют. Никакую документацию не предоставляют.

Зачастую происходят нарушения, связанные с нормативами выполнения ремонтных работ. К примеру, в ванной комнате протекает смеситель, и на устранение этой неисправности отводится 4 часа. А в конечном итоге рабочий приходит спустя несколько дней.

Следом лучше проанализировать полученные бумаги вместе с претензиями и жалобами жителей к УК, актами проведённых проверок сторонними уполномоченными организациями.

О том, какие организации уполномочены контролировать УК, мы рассказывали здесь, а из этой статьи вы узнаете, как еще можно бороться с бездействием и обманом управленцев.

Сбор документов

Пакет документов должен содержать:

1. Копии всех претензий, а также жалоб владельцев квартир на нарушения заключённого соглашения управляющей компанией.
2. Копии документов о проверках рабочей деятельности УК.
3. Документ, в котором зафиксирована вся информация с собрания жителей дома, и принято решение о смене УК.
4. Копии документов – претензий, зафиксированных в органах потребнадзора, прокуратуры и других курирующих организациях.
5. Другие сопутствующие документы и уведомления.

Об уведомлениях

Уведомления о проведении собрания направляются каждому собственнику, в УК и районную администрацию (в случае неприватизированного жилого помещения). Представители муниципалитета выступают на таких собраниях в качестве собственников неприватизированных квартир.

Уведомление о расторжении договора должно содержать следующую информацию:

1. тема;
2. сведения (вопросы) о выборе новой управляющей компании (как происходит выбор новой УК читайте тут);
3. контактные данные участников инициативной группы для уточнения возникших вопросов;
4. место, время и дата проведения общего собрания.

Для ознакомления мы предоставили образец уведомления о расторжении договора с управляющей компанией.

Уведомление с принятым решением для УК состоит из:

• решения и юридического обоснования со ссылкой на законы (статья 162 ЖК РФ и статья 450 ГК РФ);
• оснований принятого решения (голосование на общем собрании, постановление суда и т. д.).

Готовимся к собранию

Пошаговая инструкция по проведению собрания.

1. Инициаторы ведут активную подготовку к собранию. Состав инициативной группы утверждается всеми участниками в процессе предварительного собрания.
2. Затем следует запрос всей необходимой документации в УК (отчёты обо всех выполненных работах и оказанных услугах). Также необходимо собрать все претензии и жалобы от собственников, а также обращения в органы, осуществляющие контроль, и сделать копии этих документов.
3. На следующем этапе все собранные бумаги анализируются. В итоге нужно сделать вывод о том, достаточно ли оснований для отказа от УК.
4. Следом выбирается место для проведения общего собрания, дата и время. Отдельное место нужно выделить для хранения всех важных документов, чтобы они не были повреждены, и любой желающий смог беспрепятственно с ними ознакомиться.
   Переговорить необходимо с каждым собственником до начала собрания, чтобы собрать как можно больше голосов против сотрудничества с провинившейся УК.
5. Затем идёт рассылка уведомлений всем участникам (жильцам, УК и т. д.). Каждое уведомление передаётся при личной встрече с проставлением подписи о получении, либо его отправляют в виде заказного письма почтой.
6. Собрание проводится не позднее трёх месяцев до наступления окончания срока действия соглашения, заключённого с УК. В противном случае требования в суде будут отклонены. На заключительном этапе проводится собрание.
7. После проведения собрания УК получает уведомление с решением (его копией). После чего управляющая компания обязана передать все полномочия и документы новой компании, которую избрали собственники жилья.

Иногда после собрания следует обращение в суд. Пишется исковое заявление, и со всеми собранными доказательствами перенаправляется в орган.

Что необходимо делать после?

После расторжения соглашения с недобросовестной УК в одностороннем порядке следует выбрать заменяющую компанию и оформить сотрудничество с ней, подписав новый договор.

О том, как осуществляется смена УК, мы более подробно рассказывали в отдельном материале.

Важно помнить, что отказаться от УК одной квартире, к сожалению, невозможно. Такое решение по форме управления может быть принято только на общем собрании всех жильцов.

Подводя итоги, можно отметить, что процесс выхода из УК – это несложная процедура. Однако есть некоторые нюансы, о которых необходимо помнить. По любым возникшим вопросам лучше обратиться к грамотным юристам и получить консультацию.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Как отказаться от управляющей компании?

Хотим отказаться от услуг управляющей организации, поскольку не довольны их качеством. УК утверждает, что у нас нет такого права, нужно согласие обеих сторон. Так ли это?

Пункт 1 ст. 310 ГК РФ действительно закрепляет запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные законом.

Невыполнение управляющей компанией условий договора

Одним из таких случаев является предусмотренное ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет его условий.

Одновременно собственники должны принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Это один из вариантов отказа от услуг недобросовестной компании. Но для его реализации потребуется документальное подтверждение факта неисполнения договора управления. В качестве доказательств собственники могут использовать акты о неоказании услуг, фото- и видеоматериалы, ответы надзорных органов и выданные ими предписания.

Стоит оговориться, что если договор управления заключен по итогам проводимого органом местного самоуправления конкурса, то реализовать решение о расторжении договора собственники могут по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Истечение срока действия договора с УК

Второй вариант расторжения договора управления – это истечение срока его действия.

Обращаем внимание, что ч. 6 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена безусловная пролонгация (продление срока действия) договора, если до момента истечения срока его действия никто из сторон не заявит о его прекращении.

Реализация полномочий совета многоквартирного дома

Третий вариант – это реализация полномочий совета многоквартирного дома.

Часть 1 ст. 161.1 ЖК РФ предусматривает обязательное создание совета дома при реализации непосредственного способа управления или управлении управляющей организацией.

Исключение составляют дома, количество квартир в которых менее четырех.

Подпункт 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ уполномочивает председателя совета дома осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Ему предоставлено полномочие направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств.

В свою очередь ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ предусматривает, что орган местного самоуправления на основании такого обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по договору управления в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации.

В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

С чего нужно начинать

Собственники могут воспользоваться любым из предложенных способов, но начать процедуру расторжения договора управления с управляющей организацией необходимо с детального ознакомления с условиями самого договора в части его расторжения.

Обращаем ваше внимание, что прежде чем расторгать договор с новой компанией собственники должны предварительно определить дальнейшую судьбу дома.

Если вы не примете и не реализуете решение о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом, компания, услугами которой вы так не довольны, продолжит осуществлять деятельность по управлению вашим домом и выставлять собственникам плату за якобы оказанные услуги.

Поэтому договоренность с новой управляющей организацией о возможном заключении договора, предварительное согласование его условий, стоимости услуг должна быть достигнута до проведения собрания.

Уведомление старой УО о выборе новой управляющей компании и расторжении договора

____________________________________кому, куда_____________________________________от кого, откудаУведомление о расторжении договора управленияНа общем собрании собственников помещений в МКД по адресу: _______________________________, оформленным протоколом от ___.___.202__ №___, принято решение о расторжении договора управления с _______ «______________», управляющей организацией избрано _______ «________________» ОГРН __________. Согласно ч.10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления обязана передать вновь выбранной управляющей организации:- техническую документацию на многоквартирный дом;- иные связанные с управлением таким домом документы;- ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;- электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;- иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им. Правилами осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, установлен порядок передачи этой документации и оборудования, связанных с управлением домом. В пункте 19 Правил № 416 определено, что организация, ранее управлявшая домом и получившая уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил, техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, а также сведения, указанные в подп. «б» п. 4 Правил, организации, выбранной для управления домом, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного в ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. В пункте 20 Правил № 416 предусмотрено, что техническая документация на МКД и иные документы, связанные с управлением домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В пунктах 24 и 26 Правил № 491 названы документы, которые включаются в техническую документацию на МКД, а также документы, связанные с управлением домом. При этом отсутствие или утрата документации не может являться основанием для прекращения обязанности по передаче документации, перечень которой нормативно установлен (Определения Верховного Суда РФ от 22.04.2016 № 303-ЭС16-3028 и от 19.03.2019 № 301-ЭС19-3040).На основании изложенного, вам необходимо передать в _______ «________________», расположенное по адресу: ________________________________, техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением домом документы, технические средства и оборудование, а также реестр собственников, информацию о нанимателях, о лицах, использующих общее имущество на основании договоров. Приложение: копия решения собственников на ____ л.__________________________________________________________датаподписьрасшифровка

Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений
В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Решение общего собрания по указанным вопросам принимается большинством голосов от общего количества голосов принимающих участие в собрании собственников помещений. При этом следует учесть, что собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При расчете кворума учитываются также лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, которые могут принимать участие в собрании в течение года со дня ввода МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04).

Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию
В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416; ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 19.11.2019 N 40814-ОГ/04):
организацию, ранее управлявшую домом;
орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля, если региональным законодательством соответствующие полномочия переданы органам местного самоуправления).
Указанное уведомление должно содержать, в частности, наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления.
Уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы ЖКХ (абз. 2 п. 18 Правил N 416).
Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
В течение трех дней со дня прекращения договора управляющая организация должна передать указанному в уведомлении лицу техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома, а также реестр собственников помещений (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ; п. 19 Правил N 416).
В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Как уведомить ук о расторжении договора управления

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19 ноября 2019 г. N 40814-ОГ/04 О напрвлении уведомления о решении собственников помещений в многоквартирном доме о смене способа управления многоквартирным домом в орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля

Вопрос: Согласно п. 2 постановления Правительства РФ от 15.05.2013 г. N 416 Минстрой РФ обязан давать разъяснения о порядке применения Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных настоящим постановлением.

Согласно п. 18 указанных Правил, в случае принятия ОСС решения о смене способа управления МКД, уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет прежней УК, а также в орган госжилнадзора, орган муниципального жилконтроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

В связи с этим прошу разъяснить: уведомление о принятом на ОСС решении о смене управляющей организации следует подавать в орган муниципального жилищного контроля во всех случаях, или же только в случае, когда в МКД имеются муниципальные квартиры (в иных конкретных случаях)? Каковы последствия несоблюдения этой обязанности?

Ответ: Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в пределах своей компетенции рассмотрел обращение от 02.11.2019 № 125254 (вх. Минстроя России от 05.11.2019 N 39149-ОГ) и сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416, в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Частью 1 статьи 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) установлено, что в соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Согласно части 1.1 статьи 20 ЖК РФ под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе наделять законами субъектов Российской Федерации уполномоченные органы местного самоуправления отдельными полномочиями по проведению проверок при осуществлении лицензионного контроля в отношении юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии.

Таким образом, при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о смене способа управления многоквартирным домом уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения направляется в орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, только в тех случаях, когда законодательством субъекта Российской Федерации отдельные полномочия по осуществлению лицензионного контроля переданы органам местного самоуправления.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Обзор документа

Решение о смене способа управления многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений.

Минстрой разъяснил, что уведомление о принятом решении и копию решения нужно направлять в орган местного самоуправления, если отдельные полномочия по лицензионному контролю переданы муниципалитетам.