Жилье по социальному найму

Статья 67 ЖК РФ. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Комментарии к ст. 67 ЖК РФ

1. Комментируемая статья содержит перечень прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. В ней перечислены основные права и обязанности нанимателя, содержащиеся в первую очередь именно в ЖК РФ, что не исключает возможности для нанимателя иметь и иные права и обязанности, которые могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также конкретным договором социального найма.

Представляется, однако, что целевое назначение жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, не предполагает сколько-нибудь серьезного изменения объема предусмотренных ЖК РФ прав и обязанностей нанимателей соглашением сторон этого договора. Иное дело — федеральные законы, принятие которых может повлечь за собой появление у нанимателя социального жилья новых правомочий.

2. В соответствии с ЖК РФ наниматель вправе вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи (см. комментарий к ст. 70 ЖК), сдавать жилое помещение (полностью или его часть) в поднаем за плату (см. комментарий к ст. ст. 76 — 79 ЖК), разрешать безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов (см. комментарий к ст. 80 ЖК). Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе обменивать это помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем по этому же договору (см. комментарий к ст. ст. 72 — 75 ЖК), требовать замены большего жилого помещения на меньшее (см. комментарий к ст. 81 ЖК).

Впервые в ЖК РФ прямо предусмотрено право нанимателя требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

К числу прав нанимателя, не упомянутых в комментируемой статье, но предусмотренных иными статьями Кодекса, относится право оставаться пользователем жилого помещения в случае его временного отсутствия, которое в отличие от ЖК РСФСР не регламентировано какими-либо сроками (см. комментарий к ст. 71 ЖК). Члены семьи нанимателя жилого помещения, имеющие равные с ним права и обязанности, вправе требовать изменения ранее заключенного договора социального найма (см. комментарий к ст. 82 (ч. 2) ЖК). Проживающие в коммунальной квартире наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых помещений в случае их объединения в одну семью (см. комментарий к ст. 82 (ч. 1) ЖК).

Наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть этот договор (см. комментарий к ст. 83 ЖК).

Малоимущие наниматели, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ вправе не вносить плату за пользование жилым помещением (плата за наем); наниматели вправе требовать перерасчета платежей за отдельные виды коммунальных услуг при временном отсутствии (ч. 11 ст. 155 ЖК). Наниматели социального жилья имеют право на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 159 ЖК).

Наниматели жилых помещений имеют право на информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне, качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг (ч. 2 ст. 165 ЖК).

3. Обязанности нанимателей жилых помещений по договору социального найма сводятся к следующему. Они должны использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания, и в пределах, которые установлены ЖК РФ. Имеется в виду возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК).

Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, т.е. не допускать такого использования, которое может вести к его разрушению и порче, а также разрушению и порче инженерного оборудования, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, проводить текущий (не реже одного раза в пять лет) ремонт жилого помещения, к которому относятся побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирной электропроводки (п. 20 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР 1985 г.).

Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное (не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым) внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 155 ЖК).

Наниматель обязан также информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований (ст. 51 ЖК) и условий (ст. 49 ЖК), дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Такой срок установлен в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, и составляет 10 рабочих дней со дня такого изменения.

Обязанность нанимателя по информированию наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, вызвана тем, что переставшие быть малоимущими граждане обязываются к внесению платы за пользование жилым помещением и, соответственно, изменению условий договора социального найма.

4. Другие обязанности нанимателя могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также договором социального найма. Так, например, согласно ч. 12 ст. 155 ЖК РФ наниматель жилого помещения обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам. Типовой договор социального найма жилого помещения дополнительно предусматривает, что наниматель обязан:

— переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

— при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

— допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, — в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время.

Жилье по социальному найму

Жилищный вопрос для россиян, пожалуй, самый злободневный. Далеко не каждый способен приобрести даже однокомнатную квартиру. Количество предложений сдать-снять комнаты или квартиры только увеличивается, при этом спрос на них не уменьшается. В большинстве случаев отношения найма жилых помещений находятся вне правового поля и представляют собой «серые» схемы. Ведь собственники помещений, предоставляющие их во временное пользование (далее – наймодатели), с получаемого дохода не платят налоги, не отвечают за обеспечение комфорта, безопасности перед нанимателями. В отсутствие договорных отношений наниматели лишены гарантий не быть выставленными на улицу по первому требованию собственника жилого помещения.

В целях решения проблемы доступного жилья, обеспечения прав нанимателей с невысоким уровнем дохода государство попыталось возродить доходные дома.

В дореволюционной России доходный дом – это вид многоэтажных домов, принадлежащих одному лицу, предназначенных для получения дохода путем сдачи в аренду. В отличие от гостиницы доходный дом предназначался для долговременного проживания, нередко растягивающегося на десятилетия.

В настоящее время взамен понятия доходный дом используются такие понятия как наемный, арендный дом. Так, на законодательном уровне во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» урегулированы вопросы по найму жилых помещений в наемных домах.

Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ Жилищный кодекс РФ дополнен (далее – ЖК РФ) новым разделом «Наемные дома». В результате у лиц, не являющихся малоимущими, однако с доходом, не позволяющим приобрести жилье за счет личных или кредитных средств, появилась возможность найма жилого помещения в наемных домах.

Наемным домом признается здание, которое принадлежит на праве собственности одному лицу, все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договорам найма (далее – наниматели).

Такие дома могут быть и в государственной, и в частной собственности. Для создания, эксплуатации наемного дома социального использования, находящегося в государственной или частной собственности, может быть оказана государственная, муниципальная и (или) иная поддержка.

Жилые помещения в наемных домах по цели использования могут быть двух видов:

– жилые помещения социального использования, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений;

– жилые помещения в наемных домах коммерческого использования, предоставляемые по договорам найма жилых помещений.

Заключение иных видов договоров в наемных домах не допускается так же, как не допускается сдача в наем комнат (части квартир) в наемных домах.

На заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования вправе претендовать российские граждане, признанные и учтенные в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые не относятся к малоимущим, но доход которых не позволяет им купить жилое помещение за собственные средства, за кредитные денежные средства или за счет иных займов.

Согласно ст. 51 ЖК РФ нуждающимися признаются граждане:

– не имеющие на правах собственности жилой недвижимости;

– которые нанимают жилье не по договору найма социального жилья и социального найма;

– наниматели, собственники жилых помещений, площадь из расчета на члена семьи в которых меньше установленной нормы;

– которые вынуждены жить в домах с нарушением санитарно-технических требований;

– наниматели, собственники по договорам найма социального жилья и социального найма, разделяющие жилую площадь с другими семьями, в одной из которых есть тяжелобольной с хронической формой заболевания, при котором совместное проживание невозможно.

Чтобы получить жилье из жилищного фонда социального использования, необходимо встать на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий в органах местного самоуправления путем подачи соответствующего заявления и документов.

Для заключения договора социального найма гражданин должен представить наймодателю решение о принятии на учет и документ, подтверждающий доход, не дающий возможности купить жилое помещение. У наймодателя должен быть документ, подтверждающий цель использования здания в качестве наемного дома социального использования.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору ( ч. 5 ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ). По данному договору одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем ( ч. 1 ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ).

Существенными условиями договора являются предмет, цена, срок. Предметом договора может быть лишь отдельная квартира или дом, комната как часть квартиры сдаваться не может.

Договор может быть краткосрочным (не менее одного года) или долгосрочным (не более 10 лет). Наниматель вправе продлить его на новый срок, если продолжает оставаться нуждающимся в жилье и его доход не позволяет купить жилое помещение. Наниматель не вправе обменять занимаемое жилое помещение на другое, не вправе сдавать все или часть жилого помещения в поднаем или в безвозмездное пользование, но вселение временных жильцов ему не запрещено ( ст. 91.7 Жилищного кодекса РФ). Оформить в собственность жилое помещение у нанимателя также не получится. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставляемого по договору некоммерческого найма, – обязанность наймодателя, но в договоре может быть предусмотрено иное.

Ограничение (обременение) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом, ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Государственная пошлина за регистрацию ограничения (обременения) объекта недвижимого имущества уплачивается плательщиком в размере:

– для физических лиц – 2 000 рублей;

– для организаций – 22 000 рублей.

Анастасия Бочанцева,

главный специалист-эксперт

отдела регистрации прав

на объекты недвижимости жилого назначения

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Р.S. В соответствии с государственной программой в 2015 году было запланировано ввести 3,8% арендного жилья от общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, в 2014 году было запланировано 2%. Между тем, в 2014-2015 годах план по строительству наемного жилья не был выполнен: фактически введено 0,29%; 0,45% арендного жилья, соответственно.

На территории Омской области проект наемных домов не нашел своего практического применения. Управлением Росреестра по Омской области регистрация обременения права собственности на наемный жилой дом, помещения в нем в 2014-2015 годах не осуществлялась.

При этом сама идея наемных домов в целом положительна для рынка социального жилья, нацелена на улучшение жилищных условий простых российских граждан и их семей.

Жить по договору социального найма квартиры: как оформить, плюсы, минусы и подводные камни

После распада СССР россияне, по большей части, приватизировали те квартиры, в которых жили. Однако это сделали не все – а многие и после того смогли получить квартиры от государства. Такое жилье оформляется по договор социального найма – он предполагает не только права гражданина на жилье, но и некоторые его обязанности. Рассмотрим, как вообще получить квартиру от государства по социальному найму, какие плюсы и минусы проживания в таком жилье.

Что такое социальный найм жилья?

В современном мире проблему с жильём можно решить разными способами: покупка, аренда, ипотека, рента и т.п., но немалую роль в решении этого вопроса играет предоставление жилья по договору социального найма. Так что же такое социальный найм жилья?

По своей сути это предоставление жилья на определённых условиях нуждающимся гражданам в пользование по бессрочному договору. Предоставляет такое жильё государственные или муниципальные органы. Гражданин, получив от государства такое жильё, должен содержать его в порядке, оплачивать коммунальные услуги и при необходимости производить его косметический ремонт.

Регулируется этот договор нормами Гражданского кодекса РФ. Кроме того, основания, условия и порядок заключения договора социально найма регулируется Жилищным кодексом РФ. Помимо федерального законодательства, вопросы предоставления жилья по договору социального найма регулируются и региональным законодательством субъектов РФ. Именно по этой причине мало только обратиться к Жилищному кодексу РФ, нужно достаточно тщательно изучить и законы субъектов РФ, касающиеся этого вопроса.

Поговорим об этом договоре более подробно.

Кто же может оформить договор социального найма?

Для оформления договора социального найма гражданину необходимо, чтобы он состоял на учёте в качестве нуждающегося в жилом помещении, а также в отношении него было принято решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. С решением всё более или менее понятно, а как встать на этот самый учёт? Какие условия для этого необходимо соблюсти?

Первое и самое основное – претендующий на получение жилья по договору социального найма должен иметь российское гражданство. Иностранные граждане и лица без гражданства не могут претендовать на такое жилье.

Второе – гражданин должен быть признан нуждающимся в таковом жилье. По российскому законодательству к нуждающимся можно отнести следующие категории граждан (а также членов их семьи):

• не имеющие своего постоянного жилья;
• являющихся нанимателями, но при этом обеспеченность жильём на одного члена семьи составляет менее учётной нормы, при этом в каждом регионе своя учётная норма;
• если жилое помещение признано непригодным для проживания – в этом случае учётная норма не играет роли;
• проживающие в коммунальных квартирах, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Третье – гражданин должен быть отнесён к категории малоимущих. Существует методика расчёта дохода гражданина и семьи. Так, для москвичей такая методика утверждена Постановлением Правительства Москвы от 6 июня 2006 года № 362-ПП «О мерах по реализации Закона города Москвы «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях». По данной методике берётся рыночная стоимость квартиры, на которую может претендовать гражданин и его семья, а также доходы всех взрослых членов семьи.

Важно! Все взрослые члены семьи должны быть трудоустроены и исходя из действующих норм предоставления жилого помещения вычисляется, за какое время семья в состоянии накопить эти средства.

Четвёртое – это постоянное длительное проживание (не менее 10 лет!) в населённом пункте. Сразу оговорюсь, что в жилищном законодательстве РФ такие условия отсутствуют, однако в Москве и Санкт-Петербурге такие нормы предусмотрены в местных законах. Высшие судебные инстанции пока отказываются признавать недействительным вышеозначенные нормы, и они продолжают действовать.

Пятое – граждане, которые по своей доброй воле ухудшили свои же жилищные условия. Такие «хитрецы» могут быть приняты на учёт в качестве нуждающихся только по истечении 5 лет с того момента, как они совершили действия, в результате которых стали претендовать на улучшение жилищных условий.

Законодатель предусмотрел список таких действий:

• вселение в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи;
• переселение в специализированное жилое помещение либо на жилую площадь на условиях поднайма или в качестве члена семьи собственника;
• продажа или дарение пригодного для проживания жилого помещения, принадлежавшего гражданину;
• неравноценный обмен жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности.

Какие особенности есть у договора социального найма?

Любой договор имеет свои особенности и договор социального найма жилья не исключение. Особенности этого договора в следующем:

• наймодателем по данному договору является государство или местные власти;
• наниматель только гражданин (то есть физическое лицо);
• договор может быть заключён с одним из членов семьи;
• в случае смерти нанимателя или его выселения договор нужно перезаключить с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;
• проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с самим нанимателем;
• плата за жилое помещение и коммунальные услуги определяется в соответствии с единой тарификацией;
• договор социального найма носит бессрочный характер.

Стоит сказать, что типовая форма договора социального найма утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» и с ней может ознакомиться каждый желающий.

Плюсы и минусы договора социального найма жилья, права и обязанности по нему

Договор социального найма имеет свои плюсы и минусы и о них мы поговорим далее.

Безусловно, самый большой плюс договора социального найма заключается в том, что гражданин, проживающий в квартире или комнате по договору социально найма и не участвовавший ранее в приватизации, может данное жильё приватизировать, и оно перейдёт в его собственность.

Второй плюс, это отсутствие налога на недвижимость, так как жильё не является собственностью гражданина. Платить этот налог придётся только после приватизации.

Третий плюс – низкая плата за такое жильё в отличие от арендной платы по договору аренды.

Четвёртый плюс – приемлемые условия договора и как правило минимальный контроль со стороны наймодателя при нормальном поведении гражданина-нанимателя (своевременная оплата жилья и коммунальных платежей, отсутствие жалоб со стороны соседей и т.п.).

Пожалуй, на этом плюсы договора социального найма заканчиваются. Что же касается минусов, то самый основной минус – гражданина при определённых обстоятельствах могут выселить из жилья, переданного ему по договору социального найма без его согласия.

Ещё один существенный минус – получить жильё по договору социального найма могут не все граждане, а только признанные нуждающимися в нём.

Квартира по договору социального найма гражданину не принадлежит – её нельзя продать, подарить или завещать.

А также существенным минусом при получении жилья по договору социального найма является то, что выбирать квартиру придётся из того, что предложит государственный орган (наймодатель), а предлагает он, как правило, бюджетные квартиры в районах на окраине города с инфраструктурой, которая оставляет желать лучшего. Однако, многим гражданам выбирать не приходится.

Права и обязанности по договору социального найма схожи с правами и обязанностями по договору аренды на открытом рынке – соблюдать чистоту в квартире и использовать её в соответствии с назначением, своевременно вносить арендную плату и оплачивать коммунальные услуги, не производить переустройство (перепланировку) квартиры без согласия на то наймодателя, поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и тому подобное. Все обязанности по договору социального найма указаны в типовом договоре и с ними может ознакомиться любой желающий.

Помимо обязанностей у нанимателя и членов его семьи есть и права. Так члены семьи нанимателя имеют право на бессрочное пользование жилым помещением. Жильё сохраняется за ними в случае их временного отсутствия. Члены семьи нанимателя имеют право голоса в вопросах переустройства и перепланировки жилого помещения, а также в части подселения к ним других лиц. Жильцы также решают вопросы обмена жилого помещения на такое же социальное жильё и переселения в жилое помещение меньшего размера.

Гражданин-наниматель вправе требовать капитального ремонта жилого помещения. Он также имеет право расторгнуть договор социального найма и требовать внесения изменений в него.

Как расторгнуть договор социального найма?

Договор социального найма, как и любой другой договор может быть изменён или расторгнут.

Расторгнуть договор можно в любое время по соглашению сторон, если в жилом помещении проживает только гражданин-наниматель или же с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, если он проживает в квартире не один и данные лица внесены в договор социального найма как члены семьи нанимателя.

И также договор социального найма может быть расторгнут при выезде гражданина-нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. В этом случае договор социального найма будет считаться расторгнутым со дня выезда гражданина-нанимателя и членов его семьи из квартиры.

Важно отметить, что наймодатель, т.е. государственный или муниципальный орган может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор социального найма по следующим основаниям:

• использование жилого помещения не по назначению (квартира используется не для проживания, а в ней, к примеру, расположен офис, склад или мелкое производство);
• наниматель или же другие граждане, за действия которых он отвечает, допустили разрушение или повреждение жилого помещения;
• систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (это касается больше коммунальных квартир);
• невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

А также договор социального найма может быть прекращён в связи с утратой (разрушением) жилого помещения или же со смертью одиноко проживавшего гражданина-нанимателя.

Кроме того, другие лица, проживающие в социальной квартире, могут обратиться в суд с иском о признании утратившим право пользования жилым помещением в отношении жильца, на длительное время выехавшего из такого социального жилья.

Резюме

Договор социального найма – это как правило мера вынужденная, хотя и достаточно выгодная в некоторых моментах (например, это возможность приватизировать жильё).

В договоре социального найма есть как очевидные плюсы, так и достаточно существенные минусы.

Регулирование вопроса постановки на учет как нуждающихся достаточно запутанное и имеет нюансы в каждом регионе.

Бесспорно то, что социальный найм даёт возможность малообеспеченным гражданам решить жилищный вопрос, но ждать решения этого вопроса люди вынуждены десятилетиями.

Как воспользоваться социальным наймом жилья?

Граждане с низкими доходами могут улучшить свои жилищные условия с помощью социального найма недвижимости.

Что такое социальный наем?

Социальный наем жилья — это возможность для граждан с низким доходом снять квартиру на льготных условиях (с большой скидкой или бесплатно).

Жилье в данном случае находится в собственности государства, которое заключает с гражданином договор социального найма. После заселения жилец ежемесячно перечисляет плату за использование помещения и оплачивает коммунальные услуги.

Какое жилье предоставляется в социальный наем?

Площадь жилья зависит от норм, которые каждый регион устанавливает самостоятельно. Например, в Москве на каждого члена семьи должно приходиться не менее 18 кв. метров. В случае, если семья состоит из 3 человек общая площадь предоставляемой квартиры составит 54 кв. метра.

Кто может получить жилье по договору социального найма?

Получить жилье в соцнаем могут граждане, которые признаны одновременно малоимущими и нуждающимися в жилье.

Человек может быть признан нуждающимся в жилье в нескольких случаях:

• Если у него нет недвижимости в собственности;
• Если площадь его жилья меньше нормы, которая установлена региональными властями (например, в Москве норма составляет 10 кв. метров на человека);
• Если дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу;
• Один из жильцов имеет тяжелое хроническое заболевание, которое представляет опасность для других жителей.

Как правило, малоимущими признаются граждане, доход которых составляет меньше прожиточного минимума. Однако конкретные критерии устанавливают региональные власти.

Как получить жилье в социальный наем?

Для того, чтобы получить жилье в соцнайм необходимо сделать несколько шагов:

Шаг 1. Соберите документы, которые подтверждают то, что вы нуждаетесь в жилье. Как правило, список включает:

• паспорт;
• свидетельство о рождении ребенка (или усыновлении);
• свидетельство о заключении брака;
• справка о доходах
• справка из банка о состоянии личных счетов;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (о наличии собственности).

Перечень документов может отличаться в различных регионах. Его можно уточнить на сайте «Госуслуги», в муниципалитете или при обращении в МФЦ.

Шаг 2. Подать заявление о признании нуждающимся в жилье через портал «Госуслуги» или лично через МФЦ. Шаблоны заявлений могут отличаться в различных регионах (их можно найти на сайте вашего муниципалитета или регионального правительства). В случае личной подачи документов образец заявления выдадут в МФЦ.

Заявление должно быть подписано всеми членами семьи.

Шаг 3. Дождитесь решения о постановке на учет. Решение принимается в течение 30 дней с момента подачи заявления.

Шаг 4. Ожидайте очереди на получение жилья. После того, как подойдет ваша очередь, вам будут предложены на выбор помещения. Если вас устраивает новое жилье, можно переходить к заключению договора соцнайма.

Шаг 5. Заключите договор соцнайма по форме, предложенной представителями региональных властей или муниципалитета.

На какой срок заключается договор социального найма?

По закону договор социального найма заключается бессрочно.

Кто может получить социальное жилье вне очереди?

Вне очереди жилье по договору социального найма получают инвалиды, ветераны, сироты, люди с хроническими заболеваниями, граждане, проживающие в аварийных домах.

Можно ли приватизировать жилье, полученное по договору социального найма?

Да, можно. Все, кто проживают в квартире по договору социального найма, имеют право стать собственниками жилья. Для этого необходимо собрать документы и подать заявление в МФЦ по месту жительства.

Перечень документов может отличаться в различных регионах, но, как правило включает:

• заявление на приватизацию жилья;
• паспорта всех заявителей;
• свидетельство о рождении ребенка;
• копия договора социального найма;
• выписка из распоряжения о передаче квартиры по договору соцнайма;
• выписка из домовой книги с 1991 года.

В каких случаях могут выселить из социального жилья?

Выселить из помещения, полученного по договору соцнайма, могут в следующих случаях:

• Дом признан аварийным и подлежит сносу;
• Жилье признано непригодным для проживания;
• Жилье подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд.

Во всех случаях вам обязаны предоставить альтернативное жилье по договору соцнайма.

Жилые помещения по договорам социального найма

Во многих многоквартирных домах есть не только приватизированное жильё, но и муниципальные жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма. В сегодняшней статье постараемся разобраться кому и на каких условиях может быть предоставлено жильё социального найма, кому выставляются квитанции и кто должен платить за ЖКУ, а также кто может голосовать и принимать участие на ОСС.

Под объектом социального найма подразумевается жилое помещение, включённое в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жильё соцнайма должно предоставляться гражданам по месту их жительства, общая площадь которого на одного человека составляет не менее установленной органом местного самоуправления нормы (п.5 ст.57 ЖК РФ).

Кому и на каких условиях даётся жильё социального найма

Наймодателем по договору социального найма жилых помещений может быть орган госвласти или местного самоуправления, уполномоченные выступать от имени РФ, субъекта РФ, муниципального образования под видом собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда или уполномоченная им организация (ст.91.2 ЖК РФ).

Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма могут предоставляются малоимущим гражданам, признанным органом местного самоуправления нуждающимися в жилых помещениях (ч.2 ст.49 ЖК РФ). При этом учитывается уровень дохода, приходящегося на каждого члена семьи, а также стоимость имущества в их собственности, подлежащая налогообложению.

Также жильё социального найма может быть предоставлено другим определённым федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях (ч.3 ст.49 ЖК РФ). Этим категориям граждан жильё социального найма предоставляется органами местного самоуправления в установленном жилищным законодательством порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.

• совокупный доход гражданина и совместно проживающих с ним членов семьи, как и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления;
• гражданин не признан и не имеет оснований для признания малоимущим.

Совокупный максимальный размер дохода гражданина и совместно проживающих с ним членов семьи равно, как и стоимости подлежащего налогообложению их имущества, не должен превышать суммы, позволяющей им приобрести в собственность недвижимость за счёт собственных средств, кредита или ипотеки на территории соответствующего муниципального образования.

Жильё социального найма не предоставляется иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ч.5 ст.49 ЖК РФ).

• не являющиеся нанимателями жилья социального найма или членами их семей;
• не являющиеся собственниками жилых помещений или членами их семей;
• являющиеся таковыми, но обеспеченные общей площадью жилья на одного члена семьи менее учётной нормы;
• проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
• являющиеся нанимателями (членами семьи) жилых помещений по договорам социального найма или собственниками (членами семьи) жилых помещений, проживающими в квартире вместе с другими семьями, если в составе одной из них есть больной с тяжёлой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилья социального найма или в собственности.

• граждане, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
• детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приёмных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
• гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Договор социального найма

Договор социального найма жилого помещения заключается письменно без определения срока его действия на основании решения о предоставлении такого жилья нуждающимся гражданам.

По договору социального найма собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченное им лицо обязуется передать гражданину жильё во владение и пользование для проживания в нём на установленных ЖК РФ условиях (ч.1 ст.60 ЖК РФ).

Согласно ч.2 ст.61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в МКД по договору социального найма приобретает право пользования общедомовым имуществом.

Договор соцнайма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по обоюдному согласию сторон (ч.1 ст.83 ЖК РФ). Наниматель такого жилья с письменного согласия проживающих вместе с ним членов семьи в любое время может расторгнуть договор социального найма.

При выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым с этого дня, если иное не предусмотрено федеральным законом.

• наниматель не вносит своевременной платы за ЖКУ в течение более 6 месяцев;
• жилое помещение разрушено или повреждено нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• систематически нарушаются права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• жилое помещение используется не по назначению.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке с предоставлением или без предоставления других (благоустроенных) жилых помещений по договорам социального найма (ст.84 ЖК РФ).

• МКД подлежит сносу;
• жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен МКД, для государственных или муниципальных нужд;
• жилое помещение подлежит переводу в нежилое или признано непригодным для проживания;
• проводится капремонт или реконструкция МКД, в результате чего общая площадь жилого помещения уменьшится или увеличится;
• жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с ФЗ №327 от 30.11.2010 «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Права и обязанности наймодателя и нанимателя жилья социального найма

Наймодатель жилья социального найма вправе требовать от граждан, которые там проживают своевременной оплаты за ЖКУ (ч.1 ст.65 ЖК РФ). Наймодатель должен участвовать в содержании, текущем и капитальном жилого помещения и предоставлять проживающим там гражданам качественные коммунальные услуги.

Наниматель жилья социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч.2 ст.67 ЖК РФ). Члены его семьи имеют равные права и обязанности независимо от того, вселялись они одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи позже (ч.2 ст.69 ЖК РФ).

Плата по договору социального найма

• пользование жилым помещением. Но граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения такой платы;
• содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества. Размер платы для нанимателей жилья социального найма определяется исходя из занимаемой ими общей площади жилого помещения и устанавливается органами местного самоуправления;
• коммунальные услуги. Размер платы рассчитывается исходя из объёма потребляемых КУ по показаниям счётчиков или по нормативу и утверждается органами местного самоуправления. Исключение составляют нормативы потребления электро- и газоснабжения, которые утверждаются органами госвласти субъектов РФ.

Кто принимает участие на общем собрании собственников

Согласно ч.1 ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления этим домом. То есть в общем собрании могут принимать участие только собственники помещений в МКД, а не наниматели жилых помещений.

Поскольку жилые помещения, предоставляемые для проживания и пользования ими по договорам социального найма, принадлежат на праве собственности органам местного самоуправления, то именно этот орган является собственником. Поэтому органы местного самоуправления могут принимать участие и голосовать за принятие тех или иных решений на общем собрании.